חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 קובע, בין היתר, כי מתווך במקרקעין יהא זכאי לדמי תיווך אם עמד בשלושה תנאים עיקריים: 1. היה בעל רשיון תיווך. 2.  החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הכוללת פרטים מסויימים שחובה להכלילם בהזמנה. 3. היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
סוגיית הגורם היעיל עולה רבות בתובענות המוגשות על ידי מתווכים המבקשים לחייב אדם לו העניקו את שירותיהם בדמי תיווך.
מורכבותה של הסוגיה הנ"ל באה לידי ביטוי ביתר שאת במקרים בהם פעלו בזירת קדם העסקה מספר מתווכים.
סוגיה דומה נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום בירושלים (ת.א. 8137/07) במסגרת תביעה שהגיש מתווך נגד שני צדדים לעסקת מכר.
על פי כתב התביעה, ביום 4.5.06 נחתם בין התובע (מתווך בעל רישיון- להלן:"התובע")) לבין הנתבעים 1-2  (להלן: "המוכרים") הסכם להזמנת שירותי תיווך -ביחס לדירה ברחוב הסיגלית בירושלים.
ביום 13.6.07 הוצגה הדירה על ידי סוכן ממשרדו של התובע לקונה פוטנציאלי, ולמחרת הוצגה הדירה בפני אשת הקונה (להלן:"הקונים").
באותו יום נחתם בין התובע לבין הקונים הסכם להזמנת שירותי תיווך.
בכתב התביעה שהגיש טען התובע, כי ביום 16.6.07 נחתם זכרון דברים בין המוכרים לבין הקונים לגבי הדירה וזאת בנוכחות מתווך אחר (להלן:"המתווך הראשון"). לטענת התובע, סרבו הצדדים לשלם לו דמי תיווך בטענה ששילמו דמי תיווך למתווך הראשון.
התובע טען, כי הצדדים העדיפו לשלם את דמי התיווך למתווך הראשון משום שעמלתו היתה נמוכה יותר מזו של התובע ובכך פעלו כלפיו בחוסר תום לב.
התובע טען עוד, כי העסקה בין המוכרים והקונים נקשרה אך ורק באמצעות ובזכות שירותי התיווך של משרדו, הוא שהיווה את הגורם היעיל בהתקשרות בין הצדדים, ולכן הוא זכאי לדמי התיווך, הן מהמוכרים (בסכום של 16,112 ₪) והן מהקונים (בסכום של 21,483 ₪), ולא המתווך הראשון.
הקונים והמוכרים טענו מנגד, כי המתווך הראשון הוא שהיה הגורם היעיל לסגירת העסקה ולא התובע משום שבסמוך לפני החתימה על זכרון הדברים היה בין הצדדים פער של כ – 10,000$ והוא שעזר במו"מ ובסגירת הפער.
הקונים והמוכרים הוסיפו וטענו כי המתווך הראשון היה זה אשר הראה לקונים את הדירה לראשונה כבר ביום 24.5.07.
לאחר בחינת הראיות שהוצגו על ידי הצדדים, העדיף בית המשפט את גירסת התובע על פני גרסת הקונים והמוכרים.
התברר מתוך עדותו של המתווך הראשון, כי הוא אכן הראה לקונים את הדירה במועד מוקדם למועד בו הוצגה הדירה לקונים על ידי התובע, אולם במועד הנ"ל לא הגיעו הצדדים להסכמה בנוגע לתמורת המכר ומאז לא היה קשר בין המתווך הראשון לבין הצדדים לעסקה ואף לא היתה התעניינות מצד הקונים בדירה ולולא היה סוכנו של התובע מביא את הקונים שוב לדירה, עסקת המכר לא היתה יוצאת לפועל.
משכך, הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי הדירה נמכרה בזכות שירותי התיווך שניתנו למוכרים ולקונים על ידי התובע וסוכניו, והתובע הוא שהיה הגורם היעיל לעסקה (ולא המתווך הראשון) והוא הזכאי לדמי התיווך מאת המוכרים והקונים.
נקבע עוד, כי פעולותיו של הסוכן מטעם התובע ניתקו את הקשר שבין פעילותו של המתווך הראשון בעבר לבין מימוש העסקה ולפיכך, לא ניתן לזקוף עוד את התוצאה הסופית לפועלו של המתווך הראשון, אלא יש לזקוף אותה לפועלו של התובע.
משום כל אלה קיבל בית המשפט את התביעה וקבע כי התובע זכאי לדמי תיווך הן מהמוכרים והן מהקונים.
עולה מן האמור, כפי שנקבע בעבר בפסיקה, כי הביטוי "גורם יעיל" הוא בבחינת "ריקמה פתוחה" שיש ליצוק בה תכנים מעשיים ותלויי נסיבות, ובית המשפט לא יקבע באופן גורף כי הצגת הדירה בפני רוכש וסיור בה בלווית מתווך די בהם תמיד וללא קשר ליתר הנסיבות כדי לזכות את מתווך בדמי תיווך.

המאמר פורסם ביום 9.2.09 בעיתון "גלובס".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".