אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)  eli-doron@taxlawyers.co.il

החלטה מעניינת העולה מקובץ החלטות המיסוי  חדש אשר פרסמה לאחרונה רשות המיסים, עניינה סוגייה בדבר הדין אשר יחול על הסכם חלוקה בין בעלים טרם פירוק איגוד מקרקעין.

רשות המיסים התבקשה במסגרת החלטת מיסוי 31/07 ליתן את הדעת לעניין בקשתה של חברה העומדת בפני פירוק, ליהנות מן הפטור ממס מכוח החוק במסגרת העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד.

באותו עניין דובר בחברה בע"מ, אשר לה עשרות בעלי מניות, שרכשה בשנות ה- 60 זכויות במקרקעין באזור מרכז הארץ. בשנת 2004 החליטה החברה להתקשר בעסקת קומבינציה עם חברה יזמית אשר תפעל לשם הקמת 8 בנייני מגורים בני 640 יחידות דיור ובתמורה תקבל החברה חלק מן הדירות בפרוייקט.

בעלי המניות בחברה המתפרקת ביקשו להסדיר ביניהם בהסכמה את אופן חלוקת הדירות ביניהם באופן בו כל בעל מניות יקבל דיות בהתאם לשיעור החזקתו בחברה, אגב הליך הפירוק. לפיכך, סיכמו בעלי המניות לערוך הסדר כאמור עוד בטרם מתן ההחלטה על פירוק כך שיוכן הסכם חלוקה, שילווה בחוות דעת שמאית, אשר יבטיח שכל אחד מבעלי המניות יקבל זכויות במקרקעין באופן יחסי לשיעור החזקותיו במניות.

רשות המיסים קבעה כי הסכם החלוקה כשלעצמו מהווה מכירה של זכות במקרקעין וככל שתבוצע העברת הזכויות במקרקעין מן החברה אל בעלי המניות אגב הפירוק בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין בתוך 3 חודשים מיום הסכם החלוקה, יחולו הוראות סעיף 67 לחוק על ההסכם.

סעיף 71 לחוק מאפשר להעביר זכויות במקרקעין אגב פירוק איגוד בפטור ממס (על דרך דחיית המס) במידה ומתמלאים מספר תנאים בעת פירוק האיגוד. כך למשל, החלוקה צריכה להתבצע אגב פירוק האיגוד ולא כהליך נפרד, אסור שתינתן כל תמורה מבעלי המניות בעד הזכות המועברת, הזכויות המועברות צריכות להינתן לבעלי המניות באותה המידה שבה היו להם זכויות באיגוד המתפרק, יעודה של הזכות במקרקעין לא שונה למלאי עסקי בעת המכירה או הקניה, לא היתה הקצאה מיטיבה של מניות בארבע השנים שקדמו לפירוק וכי הזכות במקרקעין לא נרכשה בתקופה של ארבע השנים שקדמו לפירוק.

סעיף 67 לחוק מאפשר פטור ממס גם מקום בו בוצע איחוד וחלוקה במקרקעין בין בעליה המשותפים ככל שלא שולם הפרש בכסף או בשווה כסף בין בעליה מניות או במידה ושולם סך שכזה, תהא פטורה המכירה ממס למעט מכירת הזכות שבשלה שולם סכום ההפרש. 
יודגש שהפטור האמור יחול רק מקום בו החברה תעמוד בכל תנאי החקיקה, הן של סעיף 71 לחוק והן של סעיף 67 ורק לעניין זכויות במקרקעין המועברות לבעלי המניות.

יש לציין, כי לאור העובדה שמאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ואינו נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית, אנו ממליצים לכם להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום המיסים, בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגייה העולה על כל היבטיה.

רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל':        03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל':        04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
www.taxlawyers.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il