אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)  eli-doron@taxlawyers.co.il

השאלה המרכזית ואף היחידה בה עוסק  הערר ו"ע 1369/07 אוזן יגאל נ' מנהל מס שבח רחובות היא האם יש לחשב את שווי השוק של המקרקעין (דירת מגורים) בצירוף מס ערך מוסף לצורך חיובם במס רכישה,  או שמא מרכיב המע"מ אינו מהווה חלק משווי הרכישה.
 
בהסכם המכר הנדון בערר נקבע כי המחיר הכולל של הדירה יהיה מורכב מהמחיר הבסיסי עבור הממכר עצמו ובתוספת מע"מ בשיעור של 15.5%.

העוררים טענו כי אין לראות את סכום המע"מ כחלק ממחיר הזכות במקרקעין שכן על פי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, שוויה של זכות במקרקעין נקבע מנקודת מבטו של המוכר. כלומר, מהו הסכום שהמוכר מצפה לקבל ממכירת אותה זכות. למרות שהמע"מ נכלל ב"מחיר הכולל" של הדירה, אין בכך כדי לשנות את העובדה הבסיסית שהמוכר אינו מתייחס למרכיב המע"מ כחלק מהתמורה, וכל צד לעסקה  רואה לפניו מחיר שונה.

בנוסף, לטענת העוררים קיימת אפליה בחישוב סכום המע"מ כחלק ממחיר המקרקעין שכן בעסקאות במקרקעין בהן הרוכש הוא "עוסק", רשויות המס אינם כוללים את רכיב המע"מ בשווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה עפ"י הוראת ביצוע פנימית. לטענת העוררים אין בחוק מיסוי מקרקעין הוראה המתירה לייצר הבחנה כאמור בין "יחיד" ל"עוסק" מבחינת מס רכישה, ועל כן נוצרת כאן אפליה פסולה בין נישומים.
 
המשיבים מצידם טענו כי רכיב המע"מ הינו חלק בלתי נפרד ממחיר הנכס הנמכר בשוק החופשי, ועל כן הוא צריך להיות חלק מהשווי. הנחת המוצא הינה, שזהות המוכר או זהות הקונה לעניין סיווגם בחוק מע"מ אינה רלוונטית ותמיד מחיר השוק החופשי כולל בתוכו גם את מרכיב המע"מ.
בחינת כוונת הצדדים מגלה כי המע"מ הינו אינטגרלי לשווי העסקה, שכן אחרת לא היו מסכימים העוררים לשלם מחיר שאינו ריאלי לשווי השוק של הדירה.

לטענת המשיבים, הצדדים קבעו ביניהם כי המחיר הכולל כולל את סכום המע"מ ויהא צמוד למדד תשומות הבניה. אילו כוונת הצדדים הייתה כי מחיר הדירה אינו כולל את סכום המע"מ לא היו קובעים מנגנון לפיו גם סכום המע"מ צמוד למדד תשומות הבניה.
 בנוסף טענו המשיבים כי כלל אין מקום לטענת האפליה שכן על אף שרשויות המס קבעו חריג ביחס ל"עוסק", חריג זה נובע משונות רלוונטית וזאת בשל האפשרות של עוסק לנכות את המע"מ כמס תשומות.

ביהמ"ש המחוזי בתל אביב דחה את הערר וקבע כי יש לראות שווי השוק של הדירה ככוללת מע"מ.

לדעת ביהמ"ש אין ספק שיש לכלול בשווי דירת המגורים, לצורך מס הרכישה, גם את מרכיב המע"מ ששולם (ולא נוכה כמס תשומות), שכן זהו מחיר השוק של הדירה.
ביהמ"ש סבור שאילו דירה דומה לדירה שנרכשה ע"י העוררים הייתה נרכשת "מיד שנייה" מאדם פרטי, ולא היה משתלם בגינה מע"מ, הרי שהיה מחירה זהה למחיר שקבלן (שהינו "עוסק") היה מוכר וזאת לאור ההנחה כי השוק מתיישר לפי שווי שוק אחיד ויחיד, ואין נפקות לכך  אם הדירה הייתה נמכרת ע"י אדם פרטי שלא חייב במע"מ בגין מכירתה או לחילופין אם הדירה הייתה נמכרת מקבלן החייב במע"מ בגין מכירתה.

באשר לטענת האפליה של העוררים הרי שגם זו נדחתה ע"י ביהמ"ש שכן אם רשויות המס ינהגו בעוסק כביחיד התוצאה עלולה להיות לא הגיונית. כך, למשל, מוכר שהוא "עוסק מורשה" עלול היה לשלם מס שבח גם בגין מרכיב המע"מ שלמעשה לא קיבל אלא היה "צינור" בלבד, וכנ"ל רוכש שניכה את המע"מ כמס תשומות היה זכאי לקבל הוצאה שלא עמד בה.

רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל':        03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל':        04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
www.taxlawyers.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il