מאמר בנושא מיסוי מקרקעין
מאת עו"ד עודד פרץ

אחד מההיבטים החשובים ביותר בכל עסקת מקרקעין הינו ההיבט המיסויי. אמנם השתמטות מתשלום מס הינה עבירה, אך תכנון מס במטרה להביא את החבות בו לכדי המינימום האפשרי הינה מותרת גם מותרת.

מלבד ההיבט הפלילי, תשלום המס היננו תנאי להעברת נכסי מקרקעין על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו, ומכניזם זה משמש ככלי גבייה יעל ביותר בידי המדינה. הווה אומר, וכך למשל, רוכש של מקרקעין לא יוכל להעביר את הנכס על שמו בטרם ישלם המוכר את המיסים החלים עליו מכוח המכירה, ובראשם מס שבח. רואים אנו כי הרוכש, מבחינה זו, הינו כבן ערובה בידי המוכר, ולכן השתרשה במנגנונים החוזיים, ובצדק, המדיניות של שימוש בנאמנויות כאלו ואחרות על מנת להבטיח את תשלומי המיסים.

דיני המיסים בכלל, ומיסוי המקרקעין בפרט, הינם מהענפים המשפטיים היותר קשים ומסובכים, וכאשר עסקינן במיסים ישנה חשיבות אף גדולה יותר להיוועצות וליווי משפטי ע"י עורך דין המתמחה ספציפית בנושאים אלו.

מיסוי מקרקעין כולל, בין היתר, את מס השבח, מס הרכישה והיטל ההשבחה.

מס השבח היננו מס המוטל על המוכר זכות במקרקעין. המס הוא בעצם מס רווח הון, המוטל על הרווח מהעסקה, כך שאם אין רווח אין חבות במס.

לגבי דירות מגורים שהינן בבעלות פרטית קיימים בחוק מספר פטורים. כך למשל ניתן לקבל פטור אחת ל-4 שנים, ובנסיבות מסוימות אף אחת ל-18 חודשים כשעסקינן בדירת מגורים יחידה.

החוק מגדיר את התא המשפחתי כהורים וילדיהם הקטינים שטרם נישאו, כך שבמצב העניינים הרגיל נמנעים פטורים נפרדים בעבור כל אחד מבני המשפחה.

ישנה חשיבות אף לבחירת הפטור הנכון מבחינת תכנון המס, ולצורך כך יש לספק לעורך הדין המייצג את מלוא הנתונים העובדתיים.

כך למשל יש פטור עצמאי ומיוחד לדירה שנתקבלה בירושה.

כאשר ישנה חבות במס, ניתן להפחית מהחבות במס השבח מיני הוצאות וניכויים בגין השבחת הנכס. כך למשל ע"פ סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לנכות הוצאות שיפוץ, פינוי דייר מוגן, תשלום מס רכישה, הוצאות שכ"ט עו"ד ודמי תיווך, ועוד.

יצוין כי מוכרים המוגדרים כ"עוסקים" בד"כ חבים במס הכנסה ולא במס שבח, ע"פ סעיף 50 לוק מיסוי מקרקעין.

מס רכישה, בניגוד למס שבח, איננו מס הוני המותנה ברווח, אלא יחסי לסך הרכישה. חוק מיסוי מקרקעין והתקנות שהותקנו מכוחו, תקנות מס רכישה, מדרגות את החבות לשתיים או שלוש מדרגות, תלוי אם עסקינן בדירה יחידה או לאו. בד"כ דירה יחידה שהינה זולה יחסית תהיה חייבת במס רכישה בשיעור של 0%, ואולם גובה המדרגות משתנה תכופות ויש להיוועץ בעורך דין מומחה.

היטל השבחה היננו מס המוטל בגין פעולות תכנוניות מסוימות, למשל אישורה של תכנית בנין עיר (תב"ע} המעניקה זכויות בניה חדשות. גובה המס הינו 50% מעליית ערך המקרקעין עקב אישורה של התכנית, או האישור החורג או הקלת השימוש.

האמור לעיל איננו מהווה תחליף כלשהו לייעוץ משפטי.

הכותב, עו"ד עודד פרץ הינו עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקען ונדל"ן ובמיסוי מקרקעין.