תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 הינה תכנית חדשה יחסית, והחוק הרלבנטי לגביה, חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה התשס"ח 2008,  נחקק, כפי שניתן להבין מסיפאתו, רק בשנת 2008.

מאמר זה יעסוק בסיבות לכדאיות הפרויקט, הן מהבחינה הכלכלית והן המשפטית, ויראה כי תמ"א 38 מאפשרת שילוב בין אפשרויות ניצול שונות, ומציעה לצדדים הרבה יותר מאשר חיזוק בניין כנגד רעידות אדמה.

משבר האקלים הגלובלי, רעידות האדמה שפקדו את העולם לאחרונה, ובפרט זו בטהיטי ובצ'ילה, ממחישות כי תמ"א 38, מעבר לאינטרס הכלכלי של הדיירים וועד הבית, הינה שאלה שעשויה להציל נפשות, שכן לפי חוות דעת המומחים, רעידת אדמה עתידה, חס וחלילה, לפקוד גם את אזורינו בעתיד הלא רחוק.

מטרת תמ"א 38 היא חיזוק בניינים אשר הוצא להם היתר בניה לפני שנת 1980 ושגובהם מעל 2 קומות, וזאת ספציפית כנגד רעידות אדמה.

לפיכך, תנאי לתמ"א הוא אישור מהנדס שהבניין אכן זקוק לחיזוק כנגד רעידות אדמה.


התמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא:

1.        מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר.

2.        מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.

3.        מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית המשפט.


התמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה  התמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.


כאמור, התוכנית לא חלה על: מבנים בני שתי קומות אשר שטחם נמוך מ-400 מ"ר (ישנם חריגים), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן (כגון מחסנים) ולא על מבנים המיועדים להריסה. קיומה של תוכנית מפורטת אחרת עלולה להגביל את תכולת תמ"א 38, למשל תוכנית המייעדת מבנים לשימור.  


מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק יכולים להסתייע במשרד עוה"ד עודד פרץ ושות' בכדי לבקש מהוועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה, ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת, וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין.
ואולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38.



על פי התמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות: הוספת קומה בשטח המבנה, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף.

בנוסף, ניתן על פי ה תמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים. 
 

מתן היתר בניה לבניית קומה נוספת על גג הבניין או בניית אגף נוסף לבנין - אשר יאפשר לכל דייר להרחיב את דירתו בשטח של עד 25 מ"ר.

במידה ולא ניתן למצות את מלוא התוספת, בסך של קומה טיפוסית של המבנה, הועדה המקומית, ע"פ חוות דעתו של מהנדס הועדה, רשאית להתיר שילוב של שלושת ההרחבות הנזכרות לעיל.

א. הרחבת הדירות בשטח של עד 25 מ"ר מצריכה הסכמה של 60% מהדיירים בלבד.

ב. במקרה של ביצוע עבודות שמטרתם בניית דירות חדשות, שמספרם אינו עולה על שליש ממספר הדירות, שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה ושטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כול הדירות בבית המשותף, די בהסכמה של שני שליש מהדיירים, אשר בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, וזאת בכפוף לאישור של המפקח על רישום מקרקעין.

בעלי הדירות רשאים לקבוע כי חלוקת הנטל בין הדיירים תשתנה לפי ראות עיניהם.
זאת בתנאי שבעל דירה שבדירתו מבוצעת הרחבה לא ישלם יותר מהעלות אותה היה משלם עבור ביצע הרחבת דירתו, ולא פחות מעלות השתתפותו בביצוע עבודות החיזוק לבדן.  

לוועדה המקומית סמכות נרחבת באישור התוכנית והיקפה. אין הועדה רשאית לאסור על ביצוע החיזוק אך היא רשאית לסרב לאשר את הרחבות הבניה ע"פ שיקול דעתה, ובלבד שתנמק את הטעמים המיוחדים לסירוב. הטעמים יכולים לנבוע משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים ואחרים.

 

בסמכות הועדה להכיל את התוכנית על מבנים קיימים שאינם מיועדים למגורים, וכן להתיר תוספת בניה במבנים בעלי ערך אדריכלי או היסטורי מיוחד, בתנאי שהחיזוק לא יפגע בערך הייחודי של הבניין.

הועדה מוסמכת להגביל את תכולת התוכנית לאזורים מסוימים בלבד. זאת, בליווי נימוק מתאים לגבי אופי השיקולים שהביאו לקבלת החלטת ההגבלה ולאחר מתן אפשרות להגשת התנגדות לרואים עצמם נפגעים מההחלטה.

תנאי נוסף לאישור תוספות הבניה הנ"ל הוא פרסום הודעה על הבנייה ומתן זכות לכל בעל עניין להעיר הערותיו בפני הועדה, במועד שנקבע לכך.

המדובר בעסקת מקרקעין מסוג עסקת קומבינציה, או עסקת חליפין, המשתלמת הן לדיירים והן ליזם או הקבלן.

הפרויקט מאפשר לא רק את חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה אלא גם את השבחתו.

היה ברור למחוקק שוועדי בתים לא יוכלו להשיג את המינוף והמימון הדרוש בכדי לחזק הבניין כנגד רעידות אדמה, ולפיכך מהות התמ"א הינה הפשרת זכויות בניה נוספות, את ניצולן יוכל הוועד למכור ליזם או קבלן, בתמורה לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה.

ליזם יש אינטרס כלכלי ולדיירים יש גם כן אינטרס כלכלי, ובנוסף כזה בחיזוק הבית המשותף כנגד רעידות אדמה, הוספת מעלית, שיפור חזות הבניין, שיפוץ דירות או שטחים משותפים כגון לובי הכניסה והגינות, הוספת או שיפוץ חניות, מקלטים, מחסנים, ממ"דים, מרפסות שמש וכולי.

חשיבותו של החוק החדש הינו בכך שהוא מפשט את הליך אישור הפרויקט ע"י וועדי הבתים, בכך שכבר לא מצריך רב מוחלט של 100% מהדיירים, ובכך מאפשר לדיירים סרבנים לנסות ולסחוט את הרב ולהחזיקו כבן ערובה. בנוסף, החוק החדש מחליש את עמדת המיקוח של בעלי הקומות העליונות בבניין, והמדובר, בדומה לאמור בחוק פינוי בינוי, בהעדפת האינטרס הציבורי על זה האישי והפרטי.

החוק קובע כי בכדי להוסיף יחידות דיור, אשר מספרן אינו עולה על שליש מאילו הקיימות, כל שדרוש, במידה ואין רב מוחלט של 100%, הוא רוב של 2/3 מבעלי הדירות אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, הסכמתם חייבת להינתן בכתב ומאומתת ע"י עו"ד, ואז ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.

המפקח חייב אמנם לשמוע את המיעוט, ורשאי להתנות הסכמתו בתנאים, לרבות כאלו בדבר הסדרי הרישום בטאבו, ואף רשאי למנות עו"ד מייצג לוועד, אך עם אישורו יהיו חייבים גם המתנגדים בהשתתפות בעלויות הפרוייקט, ע"פ חלקם ברכוש המשותף, שהוא בעצם היחס בין שטח ריצפת דירתם לבין שטח כלל הרצפות של כל הדירות בבניין.

במידה ומבוקש לבנות דירות חדשות שמספרן מעל לשליש מהדירות הקיימות- דרושה עדיין וגם ע"פ החוק החדש הסכמה מוחלטת של 100% מהדיירים.

במידה והעבודה המבוקשת לא דורשת כלל כל בנייה או הרחבה- רב רגיל של מעל 50% הינו מספק, כאשר מתנגדים יכולים לנסות ולבקש סעד מהמפקח על רישום המקרקעין.

כאשר מבוקשת הרחבת דירות על חשבון הרכוש המשותף, להבדיל מבניית דירות חדשות - דרוש רב של 60% , כאשר הדיירים אשר דירתם לא הורחבה בפרויקט לא חייבים להשתתף בעלות.

המונח "הרחבה של דירה" הוא גם אופקי וגם אנכי. דהיינו גם בניית חדר על הגג שמחובר לדירה בקומה העליונה מוגדר כהרחבה. נוסיף ונאמר כי גם הרחבת דירה לשם בניית ממ"ד (דירתי או קומתי) מספיק להשיג רוב של 60% מבעלי הדירות כדי להעביר את ההחלטה ובמקרה של ממ"ד הדבר נכון גם שלא במסגרת תוכנית החיזוק.

 

השלב הבא הינו הגשת בקשה להיתר בניה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה, והוראות תמ"א 38 מייתרות את הצורך בהכנת מה שקרוי בעגה המשפטית "תכנית מפורטת" לצורך העניין.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית וככל הנראה תתנה את מתן ההיתר בבניית מ"מדים ובהצגת פיתרונות חנייה מתאימים וראויים.

הוראות התמ"א כוללות תנאים מועדפים לגבי ההיבט המיסויי, וחלק מהטבות המס שולבו בחוק מיסוי מקרקעין. צפוי כי הטבות מס נוספות יאושרו בזמן הקרוב בכדי להגביר את כדאיות הפרוייקט.

כך למשל, שיעורו של היטל ההשבחה צומצם והועמד על עשירית בלבד משיעורו הרגיל. המדובר במיסים שהיו אמורים לחול על הדיירים, זולת אם הוסכם אחרת.

שר הפנים רשאי לקבוע לגבי אזורים מסויימים כי יינתן פטור מלא מהיטל ההשבחה, וכן ליתן 50% הנחה על אגרות הבניה.

בנוסף, ניתן לקבל פטור ממס שבח, ובלבד שהדירות הנבנות אינן מלאי עסקי בידי הדיירים.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח ומס רכישה, וחוק ותקנות התכנון והבניה מעניקות פטור והקלות מהיטל השבחה ומאגרת בניה. 

הפטור לא יינתן במידה ולדיירים ניתנה תמורה בצורת כסף ולא בצורת שירותי בנייה.
 

בכל מקרה, מבחינת הוועד, רצוי לדרוש מהקבלן לעמוד במלוא הנטל המיסויי.

היות וכאמור עסקינן ב"עסקה במקרקעין", על היזם לדווח על העסקה לרשויות המס בתוך 30 יום מחתימת ההסכם, ולשלם מס רכישה על זכויות הבניה.

אחת מהבעיות בתמ"א הוא נושא המימון הבנקאי. במידה והיזם זקוק לאשראי בכדי לבצע את הפרויקט, הרי שלא יוכל לשעבד את הרכוש המשותף ו/או את זכויות הבניה (שאינן ניתנות להעברה), וגם לא את הגג, ככל שזה לא רשום כיחידה נפרדת, שכן אילו אינם רשומים כיחידה נפרדת.

מכאן החשיבות בבדיקת למי נתונות הזכויות בגג הבית המשותף.

האפשרויות שעומדות לצדדים בכדי לעקוף בעיות אילו ולזכות באשראי בנקאי הינן רישום משכנתא על דירות הדיירים, והדבר כרוך בהסכמת הדיירים ובהסכמת הבנקים למשכנתאות לגבי רישום משכנתא נוספת זולת אילו שכבר קיימות על הדירות, ככל שקיימות.

פיתרון נוסף הינו הצמדת הגג לדירה ספציפית וכיחידה נפרדת, כך שניתן יהא לשעבדו.

רצוי לבקש מהיזם לבצע על חשבונו את כל הפעולות הרישומיות, פעולות הביטוח, מתן הערבות והביטחונות הראויים.



תמ"א 38 מעניקה למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת התמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני. 



ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה שכן תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.


ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם.
 

סעיף 13 בתמא 38  מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח התמ"א.

הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:

1.        אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח התמ"א או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת.
כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור.

2.        אם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על ה תמ"א ולא מצטרפת אליה.
לפיכך, אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת התמ"א.
כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שקבעה התמ"א.


 

להלן מספר פסקי דין מעניינים לשם המחשת הנושא:

בערר (ת"א) 5285/07 דיירי המבדיל 13 נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, דחתה ועדת הערר את טענות המתנגדים למתן היתר בניה לתמ"א, אשר טענו שהפרויקט ימנע מדירותיהם אור שמש ויסב מטרדי רעש. נפסק כי זכות הבעלות של המתנגדים אינה מוחלטת וכי יש לאזנה עם זכות הרב לבעלות, ועם הזכות לחיזוק המבנה ע"פ תמ"א 38.

בתיק 109/06 אריה עברי נגד ברונפמן אלכסנדר ואח' ניתנה החלטה דומה.

מאמר זה נכתב ע"י עו"ד עודד פרץ, מייסדו של משרד עורכי דין עודד פרץ ושות', משרד עורכי דין המתמחה בתחום עסקאות מקרקעין ונדל"ן בכלל, במיסוי מקרקעין ובפרויקטים של תמ"א 38 בפרט, ואשר מייצג הן וועדי בתים והן קבלנים ויזמים בתחום.

כל הזכויות שמורות למשרד עורכי הדין עודד פרץ ושות', ואין להעתיק חומר זה ללא אישורו בכתב מראש.

אין באמור משום ייעוץ מחייב ויש להיוועץ בעו"ד מומחה בכל מקרה, ובפרט בשל מורכבות העניין והעובדה שהדין יכול וצפוי להשתנות.