מדריך ועיצות שמושיות לפינוי שוכרים סרבנים ופולשים - מאת עו"ד עודד פרץ חלק מהסיכון בקניית דירה להשקעה והשכרתה לשוכרים הינה התופעה המדאיגה וההולכת וגוברת של שוכרים סרבנים המפסיקים לשלם את דמי השכירות ומסרבים בכל תוקף להתפנות מהנכס, לעיתים אף תוך כדי שימוש באלימות. חוק השכירות והשאילה הוא החוק העוסק בחוזי שכירות. חוק המקרקעין התשכ"ט 1969 מספק את המקורות הנורמטיביים הרלבנטים לפינוי שוכרים.חשוב לזכור כי סעיף 18 לחוק המקרקעין קובע כי בעלי הנכס רשאי לעשות דין לעצמו רק במידה והפולש מצוי בנכס פרק זמן שאינו עולה על 30 ימים, תנאי שלא מתקיים לגבי מרבית השוכרים שמפסיקים לשלם את דמי השכירות, ותקף בעיקר לגבי פולשים, שכן שוכר נכנס לנכס לראשונה ותפס בו חזקה כדין ובהתבסס על חוזה שכירות.הכוונה בסעד העצמי הנ"ל הוא שמוש בכח סביר בכדי לפנות את הפולש הטרי, ובלבד שניתנת לו קודם לכן אזהרה כי עליו לעשות כן מידית, ואולם משרד עורכי דין עודד פרץ ממליץ לא לנקוט בשיטה זו, אף אם בנסיבות המקרה אפשר ותהיה מוצדקת ע"פ דין.
עשיית דין עצמי על ידי משכירי הנכס אף פעם לא זכתה לאהדה יתירה מאת בתי המשפט בישראל, ואלו קידשו את ההגנה על השוכרים המחזיקים בנכס. בתי המשפט לא קבלו את טענותיהם של בעלי הנכס בדבר זכותם למימוש זכות העיכבון על ידי כניסה למושכר, נטילת המטלטלין שבו וסילוק ידם של השוכרים, לשם הבטחת תשלום החוב כלפיהם. בית המשפט גרס כי זכות העיכבון שמורה למקרים בהם נזדמן לו לאדם נכס מנכסי החייב, ראה ע"א 5789/04 המשביר הישן בע"מ נ' לוגיסטר בע"מ. מקרים בהם נקרו נכסי החייב לידי הזוכה תוך פעולה אקטיבית מצידו לשם יצירת עובדות חדשות, לא חוסים תחת מטריית זכות העיכבון.סעיף 18 לחוק המקרקעין נתון לפרשנויות רבות ומשכירים המפנים את השוכר בכח או תוך ניתוק מים או חשמל מסתכנים בתביעות חוזיות ונזיקיות, שכן הסעיף האחיד בחוזי השכירות המאפשר למשכיר, במקרה של הפרת הסכם השכירות, להכנס למושכר, לפנות את מטלטלי השוכר ולהחליף את המנעולים - מנוגד לחוק ולפסיקה שיצאה מאת בתי המשפט. בפסק הדין שניתן ע"י כב' השופטת ליפשיץ פריבס מרים בבית משפט השלום בירושלים א 12058/07 גודניאן נגד דדוש קבע בית המשפט כי המשכיר לא היה רשאי לנתק את החשמל אפילו והשוכר הפר את החוזה הפרה יסודית בכך שלא שילם את דמי השכירות בגין המושכר.בנוסף כדאי לזכור, מהבחינה הפרקטית, כי גם לגבי פולש השוהה בדירתנו מספר שעות, משטרת ישראל ברב המקרים לא תסכים, מטעמים כאלו ואחרים, לפנותו, אלא אם יודה ויאמר בעצמו מהו המועד אליו נכנס לנכס, ולעיתים בצירוף הודאה נוספת שעשה כן שלא כדין ...בפסק הדין בג"צ 70/109 המוטראן הקופטי נגד שר המשטרה נקבע כי בנסיבות גם לבעלים אסור היה לקחת החוק לידיו ועליו ראשית כל להשיב החזקה כך שישמר הסטטוס קוו ואז לפנות לערכאות שכן החוק איננו מעודד עשית דין עצמי ואלימות, והמשטרה תסייע רק אם מזעיקים אותה בזמן אמת וכאשר מעשה הפלישה הינו ברור. ראה גם פסקי הדין עוקאשי ורוזנשטיין. יש לזכור כי משטרת ישראל עסוקה מאוד, אינה מוסמכת להחליט בשאלות עובדתיות כאלו, אדרבא לא על אתר ובו במקום, ותפעל לפינוי רק כשאין מחלוקות עובדתיות. אין טעם להציג למשטרה תדפיסי בנק ושאר ראיות לכך שהשוכר שילם חלקית בלבד או לא שילם בכלל את דמי השכירות, מתי כמה והיכן.. יתירה מכך, היות ואין דרישת כתב מהותית להסכם שכירות, הרי שכשלונו של פולש להמציא הסכם שכירות חתום לא שם אתכם הבעלים בהכרח במצב טוב יותר, ואם מולכם ניצב שוכר עיקש, חצוף, נוכל וכזה המכיר את הדין פחות או יותר, הרי שהנכם ניצבים בפני בעיה.בנוסף, כדאי לדעת שניתוק המיים, החשמל וכולי הינו אולי אפשרי, אך ברב המקרים ובמידה והשוכר יבקש מבית המשפט להורות לכם להחזירם בבקשה לסעד דחוף, ככל הנראה תענה דרישתו, שכן, ועד כמה שהדבר נשמע הזוי, מבחינת בית המשפט עדיין קיימות מחלוקות עובדתיות ו/או חלופות פחות דרסטיות לשימור זכויותיכם.אכן המצב הוא די אבסורדי ובלתי מספק ...
כל שתוכלו לעשות הוא לפנות לעורך דין הבקיא בתחום על מנת שזה יגיש תביעת פינוי בסדר דין מקוצר אל בית המשפט. במקרה הטוב השוכר הסרבן בכלל לא יגיש כתב הגנה, או לא יקבל מבית המשפט רשות להגן, וכך ינתן נגדו פסק דין של פינוי. אודה ולא אבוש, התביעה תהיה כרוכה בטרחה והוצאות כספיות מצדכם, וההליך עצמו יכול לקחת עד כשנה ואולי אף יותר!ואולם, ייתכן כי בכך לא תמה בעיתכם, וייתכן ותדרשו לפנות ללשכת ההוצאה לפועל בכדי לאכוף את פסק הדין, במידה והשוכר הסרבן לא שועה לו. הליכי ההוצאה לפועל משמעם זמן וטרחה נוספת מבחינתכם, והיות ובדומה לבתי המשפט בישראל, גם לשכות ההוצאה לפועל עמוסות לעייפה, הדבר יכול לקחת זמן ממושך עד שתזכו לראות דירתכם פנויה שוב. לאחר לחצים רבים על המחוקק לשנות את המצב העגום הזה, פורסם בשנת 2008 תיקון מספר 2 לתקנות סדר הדין האזרחי, המאפשר תביעת פינוי בלבד (ללא סעדים כספיים וממוניים), כאשר החידוש המיוחל הוא שהדיון יתקיים בתוך חודש מהגשת כתב ההגנה, (כך שדיון יתקיים בתוך חודשיים מיום הגשת התביעה לבית המשפט). מטרת התיקון החדש לתקנות סדר הדין האזרחי הוא להקל על הליך הפינוי של השוכר הסורר. למשכיר שמורה כמובן הזכות האוטומטית להגיש תביעה נפרדת בשל סעדיו הכספיים לרבות בגין גביית תשלומי השכירות שלא שולמו, ואין צורך בהגשת בקשה נפרדת לפיצול סעדים. בנוסף לתיקון הנ"ל קיימת יוזמה של חברת הכנסת אסתרינה טרטמן לתיקון חוק השכירות והשאילה לפיה במידה ולא יפנה השוכר את הנכס יהא ניתן לעשות שמוש במשטרה וכן לנתק הנכס ממים, חשמל וכיו"ב, ומשרד עו"ד עודד פרץ ושות' תומך ביוזמה מבורכת זו. משרד עו"ד עודד פרץ ושות' עורך הסכמי שכירות דרך קבע תוך דאגה לערבויות ובטחונות מתאימות, מעבר לערבות של שני ערבים ופריסת השיקים הנהוגה, כך שהמתואר לעיל לא יהא ואינו בפועל, מנת חלקם של לקוחותינו.
כאמור, לאחרונה (1.4.09), הוגשה הצעת חוק מטעמו של ח"כ יואל חסון, לתיקון חוק השכירות והשאילה, המציעה מספר שינויים לתיקון המצב הקיים (יצויין כי הצעה דומה הוגשה בקדנציה של הכנסת הקודמת ביולי 2007 על ידי ח"כ טרטמן וח"כ בן ששון).ח"כ חסון מציע לחייב את בית המשפט לקיים דיון בתביעת פינוי בתוך 30 יום ממועד הגשתה. נראה, כי בין השניים- תיקון תקנות סדר הדין האזרחי שיזם השר פרידמן (ואשר כבר נכנס לתוקף כאמור) הקובע כי דיון יתקיים תוך 60 יום, והצעה זו של ח"כ חסון, עדיפה הראשונה, שכן הצעת ח"כ חסון אינה עומדת במבחן הפרקטיקה (הגשת כתב תביעה, כתב הגנה, תצהירים וכו' בתוך 30 יום) ולכן אינה ישימה.עוד מציע ח"כ חסון לקבוע, כי לאחר מתן פסק דין לפינוי על ידי בית המשפט יוכל בעל הנכס להגיש תלונה במשטרה וזו תסייע לו בפינוי המושכר ואף תהיה רשאית לצורך כך לעשות בשימוש בכח סביר. הצעה זו הינה מבורכת וטובה ותחסוך לבעלי הנכסים זמן יקר ומשאבים רבים הדרושים עד כה לצורך ניהול הליכי ההוצאה לפועל.בנוסף מציע ח"כ חסון, לקבוע כי במקרים שבהם יסרב השוכר להתפנות מן המושכר בתום תקופת השכירות, או במקרים בהם ניתן על ידי בית משפט צו לפינוי המושכר, יהיה המשכיר זכאי לדרוש מספקי החשמל, הגז, הטלפון והמים לנתק את המושכר מהשירותים המסופקים על ידם. הצעה זו, בכל הכבוד, ראויה רק למועד שלאחר מתן פסק דין לפינוי על ידי ערכאת שיפוט מוסמכת ולא קודם לכך. מתן זכאות לבעל נכס לדרוש את ניתוק הנכס משירותי הבסיס עלולה להימצא כבעייתית ולהצמיח תופעה הפוכה של ניצול לרעה של הזכות על ידי בעלי נכסים.כך או אחרת, יש לברך על יוזמת המחוקק ולקוות כי התיקון המוצע יתקבל (ברובו) ויביא סוף לתופעה הבעייתית ולמצוקתם של בעלי הנכסים.
www.advocateperetz.com