אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)eli-doron@taxlawyers.co.il 

רכישת דירה היא העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר עבור מרבית המשפחות בישראל, בוודאי עבור זוגות צעירים שעדיין לא התבססו כהלכה. בעקבות העלות הגבוהה של דירות, בעיות כספיות והחשש מלהתחייב במשכנתא בסכומים גדולים, מעדיפים זוגות צעירים רבים לגור בשכירות במשך שנים רבות ולדחות את ההחלטה לרכוש דירה משלהם.
אך בכך לא נגמרות הבעיות, בשל עליית מחירי הנדל"ן והביקוש הגובר לשכירת דירות במרכזי הערים הופכת משימת שכירת דירה לעול כלכלי כבד, אשר רק מעטים מסוגלים לעמוד בו מבלי לחרוק שיניים. בעקבות עליית מחירי הדירות נאלצים צעירים רבים לנדוד את מחוץ למרכזי הערים ולמצוא את משכנם בפריפריה.

לאחרונה הונחו על שולחן הכנסת שתי הצעות חוק העוסקות בנושא הדיור, אשר על פניו באות להיטיב עם ציבור דלי האמצעים, זוגות צעירים וסטודנטים, חיילים משוחררים ומשפחות קשות יום.
הצעת חוק אחת הונחה על שולחן הכנסת ע"י ח"כ יואל חסון, המציעה להגדיל את תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירות מגורים מ-4,200 ₪ ל-9,000 ₪ במטרה לעודד השכרת דירות למגורים ולהגדיל את מאגר הדירות הקיים. על פי דברי ההסבר המצורפים להצעתו של ח"כ חסון, בבסיס ההצעה עומדת ההבנה כי בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית במכירי השכירות בארץ, דבר אשר מכביד מאוד על ציבור השוכרים וכי מצוקת הדיור להשכרה, הקיימת במרכזי הערים גורמת להעלאת מחירי הדיור להשכרה ולבריחת זוגות צעירים ממרכזי הערים.

בנוסף, בכדי לסייע לזוגות צעירים ולמשפחות חסרי דיור שרוצים לבנות בית משלהם, הגיש ח"כ אלחנן גלזר ביום 31.12.07 הצעת חוק לתיקון חוק מס ערך מוסף. לפי הצעת החוק יבוטלו מסים ברכישת דירה ראשונה באופן חד פעמי, כך שהרוכשים ייהנו מהנחה משמעותית ברכישת דירתם הראשונה כך שמחירי הדירות יוזלו בשיעור דומה לשיעור המע"מ המוטל כחוק (15.5%). במכירת דירת מגורים מידי קבלן, הפטור ממע"מ יינתן עד לסכום של 120,000$ כך שהחלק העודף לא יזכה לפטור ממס. יש לציין כי הפטור ממיסוי הנו חד פעמי לרכישת דירה ראשונה בלבד . בכדי למנוע ניצול לרעה של החוק, מוצע שאם הדירה תימכר תוך חמש שנים מיום קנייתה ישולם מס ערך מוסף בגין הדירה כחוק.

על פניו נראה כי הצעת החוק מבורכת ותסייע לזוגות צעירים ומשפחות אשר אין בבעלותם דירה לרכוש את הנכס שחלמו עליו כל חייהם. מעבר לכך, בשל העובדה כי רכישת דירה מאדם פרטי שאינו עוסק במילא פטורה ממע"מ, הרי שהצעת החוק מעודדת רכישת דירות חדשות מקבלנים, עובדה אשר עשויה להניע את גלגלי הצמיחה במשק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט.
עולה השאלה: האם וכיצד נותנות שתי הצעות החוק מענה לבעיית מצוקת הדיור ומחירי השכרת הדירות? וכיצד הן מסייעות לזוגות צעירים לרכוש דירות בתנאים אטרקטיביים יותר?
למען האמת, לא רק שקשה לראות כיצד הצעות אלה משיגות את מטרותיהן, אלא אף יותר מכך.
לדעתנו יש בהגדלת תקרת הפטור כדי להיטיב עם ציבור משכירי הדירות מחד, ולפגוע באוכלוסיית שוכרי הדירות מאידך. ונסביר.

ראשית, לא נראה כי דווקא הגדלת התקרה היא זו שתעודד השכרת דירות, שכן כבר כיום לציבור משכירי הדירות יש הכנסה נאה מהשכרת דירותיהם, הכנסה שכאמור, רק הולכת וצומחת. ועל כן, לאור הרווחים אותם גורפים משכירי הדירות, אינה מתיישבת ההנחה כי במרכזי הערים יש מאגר דירות ריקות שבעליהן לא משכירים אותן. וגם אם כן, סביר להניח כי לא הצעת חוק זו תגרום להם להעמידן להשכרה.
שנית, לנו נראה כי גם אם העלאת תקרת הפטור אכן תגדיל במעט את מאגר הדירות להשכרה (וכאמור, הדבר מוטל בספק), הרי שמנגד היא תאפשר לבעלי הדירות להעלות את מחירי השכירות. כדי להמחיש את הדברים, שוו בדמיונכם את פלוני, אשר בבעלותו שתי דירות קטנות במרכז תל אביב, אותן הוא משכיר לסטודנטים. במצב הקיים, על מנת שלא לשלם מס הכנסה, הוא דואג כי דמי השכירות אותם הוא גובה עבור שתי הדירות לא יעברו את מחסום ה-4,200 ₪ (גובה 2,100 ₪ בחודש עבור כל דירה). במצב המוצע, לפיו התקרה תעלה ל-9,000 ₪, למעשה יוכל פלוני להעלות את דמי השכירות באופן ניכר, ועדיין להיות פטור ממס (לאור מצוקת הדיור ניתן לשער כי קרוב לוודאי שהביקוש לדירות אלה לא יפגע).

למעשה, תיקון החוק לא ימנע מבעלי הדירות להעלות את דמי השכירות.
באשר למתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה, ראשית, תמוהה בעינינו העובדה כי הפטור ממס יחול רק על רכישת דירות חדשות מקבלנים היות ודירות חדשות במרבית המקרים יקרות יותר מדירות ישנות. שנית, נראה כי הנהנים העיקריים מהצעת החוק הם הקבלנים אשר ייהנו מביקוש עולה וגובר לדירותיהם, עובדה אשר יחד עם "ההנחה" שיעניקו הקבלנים לזכאים ,על פי החוק החדש, יאפשר להם להעלות את מחירי הדירות. בכך תחטיא הצעת החוק  את מטרתה להקל על ציבור רוכשי הדירות להגשים את חלומם.
אנו סבורים כי על המדינה לסייע לזוגות צעירים גם ברכישת דירות שאינן חדשות באמצעות מתן סובסידיה, אם בדרך ישירה ואם בדרך של מתן נקודות זיכוי במס הכנסה.
שלישית, העובדה כי הפטור ממיסוי יינתן רק לרכישת הדירה הראשונה עלולה לפגוע בזכותם של זוגות צעירים  אשר קיבלו דירה או חלק מדירה בירושה, ליהנות מהפטור באופן שוויוני לזוגות אחרים, מהסיבה שהם רשומים כבעלי דירה או חלק ממנה ובשל כך לא יהיו זכאים לניצול הפטור החד פעמי.

לאור האמור סובר משרדינו כי אע"פ שההצעות מבקשות להשיג תוצאה ראויה וטובה באמצעות הקלות מס הן לבעלי דירות והן לרוכשי דירות, נראה כי אין בפתרונות המוצעים כדי להביא לתוצאות הרצויות (כפי שהובאו בדברי ההסבר), בייחוד כאשר קיים החשש כי  יתכן ופתרונות אלה רק יחמירו עוד את הבעיות והקשיים הקיימים ממילא.
 

רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל':        03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל':        04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il