מיסים בעסקאות מקרקעין

רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך 30 יום מיום הרכישה,  על רכישת הדירהלמשרד מיסוי מקרקעין האזורי. אם ההצהרה על העסקה כוללת חישוב עצמי של מס הרכישה, ניתן להגיש את ההצהרה תוך 50 יום מיום הרכישה. חשוב לציין שמניין הימים לדווח לשלטונות המס מתחיל מייד עם חתימת ההסכם, גם אם מודבר "רק" בזכרון דברים. במאמר מוסגר:  אינני חסיד של הסכמי זכרון דברים. זכרון דברים נחתם במקרים רבים בין הצדדים ללא ייעוץ מקצועי ובאווירה מאד אמוציונאלית. הוא מנוסח בכלליות מתוך הגישה: "הכל יסתדר". במקרים בהם בסופו של דבר לא נחתם החוזה שאמור לבוא בעקבות זכרון הדברים, נוצרת מחלוקת מרה. בית המשפט צריך להשלים את הפרטים החסרים של המסמך הדל שלפניו, מתוך ניסיון להבין את כוונת הצדדים בעת החתימה. אף אחד לא יצא מרוצה מהתוצאה. נחזור לעניין המס. מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב, ולמעשה כל מה שיובא להלן, הינם רק דוגמאות בודדות לצורך הבנת המושגים הבסיסיים. ישנם שלושה סוגי מס עיקריים בעסקאות מקרקעין.  מס ראשון הוא מס רכישה. מס זה מוטל על הרוכש בשיטת חישוב שולית של מספר מדרגות מס הנעות בין 0 ל- 5%. לדוגמא, מס רכישה על דירה שרכשתם ב- 150,000$ הוא כיום 2,677 ₪, בתנאי שזוהי דירתכם היחידה. אם דירה זו איננה הדירה היחידה שלכם, מס הרכישה יקפוץ לסך 22,187 ₪ !! שיעורי מס רכישה מתעדכנים מעת לעת ולצורך החישוב ניתן להיעזר בסימולטור באתר האינטרנט של רשות המיסים. מס שני  הוא מס שבח. מס זה מחושב כאחוז מההפרש שבין המחיר בו רכשתם בזמנו את הדירה, לבין המחיר בו אתם מוכרים אותה כעת. כדי לעודד את ענף הבנייה ולהקל על מוכרי דירות שעיקר מטרתם לשפר את איכות חייהם ולא להרוויח כלכלית ממכירת הדירה, נקבעו תנאי פטור רבים למס זה. אם לדוגמא את גרים בדירה שבבעלותכם בארבע שנים האחרונות, ולא מכרתם דירה אחרת בתקופה זו, תהיו פטורים ממס שבח. מס שלישי הוא מס מכירה. מה המכירה מוטל על המוכר בשיעור 2.5% מסך העסקה. בניגוד למס שבח, המס יחול בעיקרון, גם אם מכרתם את הדירה בהפסד. גם מס מכירה נהנה מהפטורים החלים על מס שבח ולכן אינו חל בעסקאות רבות. בנוסף לכך, דירה שרכשתם לאחר תאריך 7/11/01, פטורה בכל מקרה ממס מכירה. כאמור, הנושא הוא מורכב ומבלבל, והובא כאן כדי לתת מושג כללי בלבד. 

בדומה להערה לעיל בנושא זכרון דברים, יש לציין כי דרישות ההלכה לקיום הסכמה מחייבת במקרקעין יותר מחמירות מאשר דרישות החוק האזרחי. הסכמה שבעל פה "בתקיעת כף" ומשלוח של פקס מהמוכר לקונה עם ההסכמות ביניהם, סביר שייתפס כהתחייבות חוזית בבית משפט אזרחי, ולפחות יזכה בפיצויי הפרה. בית הדין לענייני ממונות שע"י הרבנות הראשית בירושלים, דן במקרה זה וקבע שאין תוקף הלכתי להסכמה כנ"ל (פסקי דין ירושלים דיני ממונות ובירורי יהדות, פס"ד עמ' ל"א, תיק 111-נ"ג).

עו"ד בנימין לוין

הייעוץ הניתן כאן הינו בבחינת מידע כללי בלבד. אין להתייחס אליו כייעוץ משפטי ו/או חוות דעת. יש לבחון כל מקרה ולקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה משפטית או אחרת.

דירוג המאמר:

הוסף למועדפים | פרסם את המאמר באתרך | הדפס את המאמר | שלח קישור לחבר | קישור למאמר |