מה לעשות כשזר משתלט לכם על הנכס? איך מסלקים שוכר שאינו מעונין להסתלק? בעלי נכסים רבים עומדים חסרי אונים למול פולשים, משיגי גבול ומי שהיו עד לאחרונה שוכרים העושים בנכס כבתוך שלהם.
כאשר הפולש טוען לזכות כלשהי בנכס, סביר מאוד, שגם המשטרה לא תסייע לכם. במצבים מעין אלה תבחר המשטרה בדרך כלל באפשרות הקלה עבורה, קרי: הפרדה בין הניצים והפנייתם לפתור הסכסוך ביניהם בבית-המשפט - זאת בעת שהנכס מוסיף להיות מוחזק כבן ערובה ממש בידי הפולש דווקא. קשה לעמוד חסרי אונים מול זר העושה מנהג בעלים בשלכם וברצותו משחית קניינכם באין מפריע. קשה עוד יותר להיווכח, כי החוק למעשה מותיר אתכם כמעט חסרי אונים במצב שכזה. כמעט...
בעלי נכסים מסחריים נתקלים לעיתים קרובות בהשגת גבול והשחתה של קניינם ממי שהיו עד לאחרונה שוכרים. אותה השגת גבול מתרחשת בעיקר לנוכח חילוקי דעות באשר לתשלום דמי השכירות, מועד תום תקופת השכירות וזכותו של בעל הנכס לבטל ההסכם בשל ההפרות הנטענות על-ידו. השחתה העלולה להתרחש כאשר יפונה הנכס לבסוף נובעת לעיתים מנקמנות גרידא ולעיתים מחוסר עניין בהשבת המצב לקדמותו. מכאן, שכאשר בהשגת גבול עסקינן לא רק סילוק משיג הגבול הינו ענייננו. במרבית המקרים יהיה הבעלים מעונין בסילוק הפולש באופן בו לא ישחית זה האחרון את הנכס כ"מתנת פרידה" עם פינויו – וכבר היו מקרים מעולם.
השגת גבול
לשון החוק קובעת[1] כי
"הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין, אלא אם סבל על-ידי כך נזק ממון"
כאמור, השגת הגבול עשויה להתרחש כאשר זר מוחלט משתלט לפתע על נכס שבבעלותכם או כאשר אדם שניתנה לו מלכתחילה רשות לעשות שימוש בנכס אינו מכיר בזכותכם לבטל אותה רשות או בתום תקופת הרשות. בעל הנכס עלול למצוא עצמו צופה על אותו משיג גבול העושה בקניינו כבתוך שלו כאשר המשטרה אינה מעונינת להתערב במה שמוגדל על-ידה "סכסוך אזרחי".
החזקה - 90% מהבעלות
האימרה הידועה לפיה החזקה היא 90% מהבעלות  - נכונה היא. החזקה במקרקעין מהווה זכות בהם על-פי דין. מבחינות רבות למחזיק במקרקעין יתרון על פני מי שאינו מחזיק בהם - אף אם מי שמעונין בחזקה ואינו המחזיק הוא בעל הנכס. כך כאמור לא תתערב המשטרה בדרך-כלל ולא תפעל לרוב לסילוק המחזיק בנכס ואף בית-המשפט לא יזדרז לסלקו משם בטרם תוכרע המחלוקת כולה, כלומר, יסתיים ההליך המשפטי. אין צורך לומר שהליך משפטי שכזה עשוי לארוך מספר שנים. במיוחד נכון הדבר כאשר משיג הגבול עושה כל שלאל ידו לעיכוב הדיון ולסרבול ההליך - דבר המאפשר לו "דחיית הקץ" ושהייה נוספת בנכס.
למחזיק במקרקעין זכות עצמאית (מכוח החזקה במקרקעין כמות שהיא) כלפי מי שמנסה לפלוש לשטח. כך למשל עשוי מי שתפס נכס או קרקע שלא כדין לעתור לבית-המשפט לסילוק מי שפלש אחריו לאותו שטח. בית-המשפט כבר קבע כי בתביעה לסילוק יד (פינוי) יש לו הסמכות גם לדון בנושא הקנייני ובכך לקבוע מיהו בעל זכות אמיתית בנכס. יחד עם זאת, אין הכרח בכך, ובית המשפט יכול לדון רק בתביעת ה"חזקה", ותביעה כזו יכול להגיש גם מי שבעצמו פולש או שאין לו זכויות. זאת מטעמי "שלום הציבור" ומדיניות אי-הפרעה לחזקה במקרקעין[2]. נקבע כי
"התפיסה המקובלת של המשפט היא כי גם בעל זכות בקרקע, אינו רשאי לעשיית דין עצמי אפילו כנגד מסיג גבול, אלא בנסיבות בהן מדובר ב'פלישה טרייה' ובכפוף לתנאים דווקניים שרק בהתקיימם, נחשב השימוש בכוח עצמי לנסבל"
כלומר, מקום שהנושא השנוי במחלוקת הינו הגנה על החזקה של המחזיק בפועל בקרקע כלפי מסיג גבול, בית-המשפט פטור מלדון אם התובע מחזיק מכוח זכות שקיבל או לא. בכך נסמך בית-המשפט על הוראת החוק, הקובעת כי מחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך, שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הכרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה מסוג זה. זאת גם כאשר אין הוכחה, כי לתובע עצמו יש זכות במקרקעין, וכל מה שיש לתובע זו זכות שלא יפריעו לחזקה שלו.
בית-המשפט העליון קבע[3] כי החזקה במקרקעין מוגנת על-ידי המשפט כמאפיין של מצב עובדתי שאין מקורו בזכות:
"החזקה היא עניין שבעובדה והמשפט מייחס לה תוצאות משפטיות בעלות משמעות"[4]
נקבע[5] כי המשפט מעניק הגנה מיוחדת למחזיק בקרקע, אפילו במקרה שהחזקה היא שלא מכוח זכות, בין אם אותו מחזיק הוא הבעלים, ובין אם הוא מחזיק שלא מכוח בעלות, ובין שהוא מחזיק כאמור בפועל שלא מכוח זכות כלל.
המחוקק מכיר בזכותם העדיפה של בעלי זכות הבעלות על פני מסיגי הגבול אולם מימוש זכותם לקרקע הינה על דרך של תביעה משפטית בערכאות לצורך קבלת צו לסילוק יד של הפולש. המשפט מסתייג לרוב מעשיית דין עצמי, והזכאי האמיתי צריך להיזקק להליכים משפטיים, כדי לקבל את החזקה לידיו באותם המקרים בהם לא התיר לו הדין במפורש ובדרך שאינה משתמעת לשתי פנים לעשות דין עצמי (לסלק בעצמו ותוך שימוש בכוח את הפולש).
נקבע כי עשיית דין עצמי הינה הליך חריג והיא עלולה
"...לגרור למעשה אלימות בין בעלי דין יריבים, היא נותנת בידי בעל דין את הכוח להעריך בעצמו את גבולות זכויותיו תוך סיכון שלא יעריכם נכונה"[6]
נקבע כי
"הרציונל העולה מהדין הכללי בנוגע להחזקה במקרקעין הוא כדלקמן: ככלל, פורש המשפט הגנה רחבה על מחזיק בקרקע בין אם חזקתו בזכות ובין אם חזקתו שלא בזכות"[7]
לא למותר לציין שהלכה זו הינה בבחינת חידוש ביחס להלכה הקודמת בה נקבע, כי כאשר החזקתו של התובע נובעת מהסגת גבול, אין הוא זכאי לתבוע סילוק יד של אדם שתפס חזקה באותו נכס. עם זאת לא יהא עדיין מחזיק שאין לו זכות במקרקעין רשאי להשתמש בכוח כדי למנוע הסגת גבול מפולש טרי - זכות העומדת לבעל זכות במקרקעין.
שימוש בכוח (סעד עצמי) לסילוק פולש
בהכירו את מגבלות בית-המשפט נתן המחוקק פתח למה שידוע היה כ"חוק האדמה" או "משפט האדמה". בכך העניק המחוקק סעד מרחיק לכת מבחינות מסוימות (ולא מרחיק לכת דיו מבחינות אחרות) למחזיק במקרקעין - פינוי בכוח של משיג גבול בתוך תקופה קצובה. לעניין זה קובעת לשון החוק כי המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע השגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
לעניין זה מורה לשון החוק[8] כי
"תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהן כדין תוך 30 יום מיום התפיסה להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם" (ההדגשות שלי – ת.ר.)
מכאן, שמירוץ הזמנים מתחיל ממועד השגת הגבול או ממועד תפיסת החזקה שלא כדין. לאחר שחלפו אותם 30 יום לא תהא עוד זכות בידי בעל החזקה או הבעלים לפעול בדרך של "סעד עצמי", קרי: לסלק בכוח את הפולש מקניינו. חשוב לפיכך להקפיד:
א. לפנות לייעוץ משפטי הואיל וטעות בפרשנות החוק ושימוש בכוח שלא כדין עלול להסתיים בהליכים פליליים ואזרחיים דווקא כנגד בעל הנכס ובין היתר בשל תקיפת השוהים בו שלא כדין.
ב. לפעול כאמור ללא דיחוי לאחר שנוצרה השגת הגבול. כאמור, מירוץ הזמנים מתחיל מייד ובמקרה האופטימלי, בו תהיו רשאים לעשות שימוש בכוח, יעמדו לרשותכם 30 יום בלבד.
אף כאשר נעשה שימוש בכוח על סמך ייעוץ משפטי יש לעשות כן באופן מקצועי ובידי קבלנים מנוסים ומקצועיים. תפיסה מקצועית עשויה למנוע לחלוטין שימוש בכוח ותפיסה שקטה ומהירה של הנכס ללא התנגדות. מאידך, עשוי ניסיון בלתי מקצועי לשימוש בכוח לעלות בתגרה של ממש, בהזמנת המשטרה למקום ובמקרה הגרוע אף בהגשת כתבי אישום כנגד המעורבים. במקרה הפחות גרוע תפריד כאמור המשטרה בין הניצים, תותיר את בעל הנכס מחוצה לו ותמליץ לו למצות את זכויותיו בפני הערכאות. משתפס בעל הנכס את החזקה בו ייקשה עד מאוד על הצד השני לשוב לתוכו והפעם ייהא הוא נאלץ לפנות לבית-המשפט ולשכנעו מדוע עדיפה זכותו בנכס על זכות הבעלים. במקרה שכזה הסיכוי שייאפשר בית-המשפט לאותו אדם לשוב ולהכנס לנכס - קלוש.
קיום אלטרנטיבה של פנייה לבית-המשפט איננו נימוק לאי החלת הגנת החוק על בעל מקרקעין שהשיב לידיו בכוח את החזקה בהם. כמובן שיש לשוב ולהזכיר שהעושה שימוש באותה זכות מוטב לו שייוועץ בעורך-דין קודם לכן. מיצוי זכות ל"סעד עצמי" המערבת שימוש בכוח אינה עניין של מה בכך. שימוש נכון שכזה עשוי לחסוך מכם שנים של התדיינויות משפטיות, נזקים של ממש לנכס, הוצאות כבדות ועגמת נפש רבה בעוד שימוש שגוי עלול להסתיים כאמור לעיל בכי רע.
יצויין כי במקרים רבים קיימת לפולשים כדאיות כלכלית לתפיסת המקרקעין. זאת לשם השימוש בהם כמו גם לשם מניעת עשיית שימוש בהם על-ידי אחרים. כך מתבקשים לעיתים שמאים לאמוד שווי זכויותיו של פולש למקרקעין. כאשר מעוניינת רשות ציבורית למשל לעשות שימוש באותם מקרקעין ואותו פולש שוהה בהם תקופה ממושכת במיוחד אזי תעמוד הרשות בפני קושי של ממש לפנותו משם והיא תהא מוכנה לרוב להציע סכומים נכבדים לשם כך.
הדבר נכון במיוחד כאשר אותו "פולש" יכול להצביע על זכות או על "אבק" זכות - דבר העלול להציב הרשות בפני שנים לא מעטות של מאבק משפטי. במשך כל אותו זמן תהא היא מנועה מניצול ופיתוח המקרקעין. נראה כי קיימים לא מעט אנשים שעשו את הונם מ"פיצוי" שקיבלו מרשויות שונות עבור פינוי מקרקעין שמלכתחילה לא היתה להם כל זכות בהם. אחדים אף הפכו את הדבר לעסק משגשג לטווח ארוך ועושים את מחייתם על תפיסת חזקה בקרקעות "פנויות". סוגיית הזכויות במקרקעין הינה כמובן מורכבת ומעניינת דיו כדי להוות נושא לפרקים ולספרים רבים נוספים

[1] פקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח-1968
[2] וראו למשל בשא 182036/03 (שלום-ת"א) יורם שזירת חוטים בע"מ ואח' נ' עיריית רמת גן ואח', החלטה מיום 28/12/03
[3] רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון, טרם פורסם
[4] רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי, פ"ד נה (3) 303,294
[5] ראו הערת שוליים מס' 191
[6] ראו הערת שוליים מס' 193, פרופ' אנגלרד, ספר טדסקי, דיני נזיקין, מהדורה 2, עמ' 533 וכן דברי כב' הנשיא (כתוארו דאז) אגרנט בבג"צ 109/70 המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה, פ"ד כה (1) 225, 240
[7] ראו הערת שוליים מס' 193
[8] חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969