על-פי חוק[1] יישא "מחזיק" בנכס בתשלום ארנונה. אך מיהו "מחזיק"? ומה קורה כאשר הרשות המקומית מתחכמת, מסרבת להכיר בשוכר משנה כ"מחזיק" ומתעקשת לחייב דווקא את השוכר הראשי (או הבעלים)? במקרים רבים לרשות המקומית אינטרס ברור שלא להכיר בשוכרי משנה: כך מפשטת היא עבור עצמה את הגביה תוך שהיא נדרשת לנהל ענייניה למול נישום אחד בלבד ובעת ובעונה אחת מפחיתה את סיכוניה לסיכול הגביה.
באופן כללי ניתן לומר כי ה"מחזיק" יהיה מי שזיקתו היא הקרובה ביותר לנכס. הפסיקה הכירה לא רק בשוכר אלא, במקרים מסוימים, אף ב"בר רשות" בנכס כ"מחזיק" לעניין זה. בהינתן קיומם של מספר מחזיקים מקטגוריות שונות, הרי שההלכה היא, כי חובת התשלום תחול על מי מביניהם שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
מהי חשיבות יש בסירוב הרשות המקומית להכיר בשוכר המשנה כ"מחזיק" לצורך חיובו בתשלום ארנונה? השוכר הראשי אשר העניק את זכות השימוש הבלעדית בחלק מהנכס לשוכר משנה מחוייב בתשלום הארנונה בין אם שוכר המשנה משפה אותו על כך ובין אם לאו ואף אם זה האחרון חדל מלשלם דמי השכירות לחלוטין(!). מאידך, אם מכירה הרשות המקומית בשוכר המשנה כנישום הרי מופטר השוכר הראשי מחבותו ואף אם נוצר חוב ארנונה הרי אין הוא נושא בו.
לשון החוק[2] קובעת כי "מחזיק" הינו
"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון"
החוק מגדיל לעשות ומחריג מהגדרת "מחזיק" אדם שהוא "דייר-משנה" – בכך נאחזו הרשויות המקומיות במוצאות שלל רב ולשם המנעותן מהכרה ב"שוכרי-משנה" כ"מחזיקים". קרי: גזרו גזירה שווה בין הביטוח "דייר משנה" לביטוי "שוכר משנה".
לשון החוק קובעת[3] כי "דייר משנה" הינו
"אדם הגר בחדר או בחלק מחדר שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי שכירות" (ההדגשה שלי – ת.ר.)
כאמור, הרשויות המקומיות מיהרו לקפוץ על העגלה בנסיונן לחמוק מגביית הארנונה משוכרי המשנה והתמקדות בשוכר הראשי בלבד. דבר שיצר מטבעו טרדה של ממש לשוכרים הראשיים ואף גרם לרבים מהם לכרוע תחת נטל החוב מששוכרי המשנה לא שילמו להם את חלקם בארנונה (ולעיתים אף את דמי השכירות עצמם). שוכרים ראשיים רבים ויתרו מראש ובלית ברירה (או מבלי דעת) וקיבלו על עצמם את "גזרת" הרשויות המקומיות גם אם לעיתים היו בכך השלכות הרות גורל עבורם.
כדאי לדעת שבפסיקה, הושם הדגש על המילה "למעשה" שבהגדרת המחזיק, כאינדיקציה כי מה שקובע הוא המצב העובדתי בפועל, בלי שים לב לסטטוס המשפטי המדויק. ואכן, בהמשך ההגדרה, מדובר באופן גורף על החזקה למעשה "בכל אופן אחר". נטל המס במקרה זה, כמו גם בחוקי מס אחרים כגון מס רכוש, מוטל על מי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס מבחינה פונקציונלית.
כאמור, גם העובדה כי "מחזיק" הוגדר בהסכם כ"בר רשות" בלבד, אינה שוללת את אפשרות היותו "מחזיק" וחב בתשלום ארנונה. הנטיה לראות ב"בר רשות" בנכס "מחזיק" לכל דבר ועניין תגבר ככל שההסכם יראה שבין הצדדים יראה כי אכן ההחזקה הינה בלעדית, עצמאית וללא תלות בשוכר הראשי או בשוכרי המשנה האחרים.
המחוקק, כך נראה, ביקש להרחיק עצמו מהמובן המקובל של "דייר משנה", מושג, שהתפתח בהקשר לחוקי הגנת הדייר.
המלומד הנריק רוסטוביץ'[4] טען ובצדק כי
"המחוקק ביקש למעט את דייר המשנה רק באותם מקרים שיש למעשה שני מחזיקים: הדייר הראשי ודייר המשנה ביחידה אחת שמבחינה פונקציונלית אינה ניתנת להפרדה, כגון שאדם הוא דייר משנה בחלק מחדר, או בחדר או כמה חדרים בדירה אחת ולא כאשר יש הפרדה פונקציונלית ועובדתית ברורה בין החלק המוחזק על-ידי הדייר הראשי והחלק המוחזק על ידי דייר המשנה"
במקרה שהיה הגדיל בית-המשפט לעשות וקבע[5] לגבי "בית אבות" המהווה לכאורה דוגמא קלאסית של "דיירות משנה" כי אין הדבר כך. אף כאשר המדובר בבתי אבות הרי כאשר הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים לפי טעמם, מרהטים את דירותיהם, מאבזרים אותן, מכניסים לתוכן את ציודם האישי, מנהלים בתוכן חיים עצמאיים המאפשר הכנת אוכל בדירות, כביסה, הזמנת אורחים, יציאה חופשית לכל מקום בכל עת הרי דירתם היא ביתם לכל מטרה שהיא ולפי כל מאפיין רלבנטי. החזקתם היא החזקה שאינה שונה מהחזקתו של כל מחזיק אחר בדירת מגוריו. ככל שיהא חלקו של "דייר המשנה" בנכס עצמאי ונפרד פונקציונאלית מיתר חלקי הנכס, כך תגבר הנטיה שלא לראות בו "דייר משנה" אלא "מחזיק"[6].
מכאן עולה כי במרבית המקרים בהם עושות הרשויות המקומיות דין לעצמן ומסרבות להכיר בשוכר משנה כנישום לצורך ארנונה, תוך הטלת החיוב על השוכר הראשי, הרי נעשה הדבר שלא כדין. במקרים רבים וכאשר המדובר בנכסים מסחריים עשוי הדבר להטיל עלויות בנות מאות אלפי ומיליוני שקלים על נישומים (שוכרים ראשיים) שלא היו אמורים לשאת מעולם באותם חיובי ארנונה.
כדאי אם כן ששוכרים ראשיים ישכילו לבחון היטב את קביעת הרשות המקומית ובעת הצורך אף יוועצו בבעלי מקצוע המומחים לתחום. כדאי לזכור כי במקרים שכאלה קשה לרוב להשיב את "הגלגל לאחור" לאחר שהארנונה כבר שולמה. כאשר המדובר בחיובים בסדרי גודל שכאלה ובכלל בחיובים לטווח ארוך לא כדאי להתייאש בטרם עת גם אם הרשות המקומית מסרבת לרשום את שוכר המשנה כנישום וגם אם מבטיחים לכם נאמנה (מנהל הארנונה ברשות המקומית כמובן) כי אין לכם כל סיכוי וכי "שוכר משנה" הוא "דייר משנה".

[1] ראו סעיף ‎8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-‎1992 המפנה להגדרת "מחזיק" שבפקודת העיריות (הערת שוליים מס' 275)
[2] ראו הערת שוליים מס' 275, סעיף 1 לפקודה
[3] ראו הערת שוליים מס' 275, סעיף 296 לפקודה
[4] ה. רוסטוביץ' "ארנונה עירונית", הוצאת אוריאן, מהדורה חמישית, התשס"א-2001
[5] ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין ואח' נ' עיריית ראשון לציון, פסק-דינו של בית-המשפט העליון מיום 9/2/03 וראו גם בע"א 299/64 ועדת השומה שליד עירית חיפה נ. טכניקום, פ"ד י"ח(4) 477
[6] וראו לעניין זה עש 199/00 (מחוזי-חיפה) חברת מ.א.ר בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, פסק-דינו של כב' השופט ד"ר ד. ביין מיום 18/10/01