חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן:"החוק") מפרט דרישות והגבלות רבות החלות על בניה ועל השימוש במקרקעין.
בהיבט הרישוי מצריך החוק לקבל רישיון לביצוע פעולות שונות במקרקעין.
המחוקק קבע בסעיף 145 (א) (2) לחוק כי עבודות הטעונות היתר בניה כוללות "הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;..."
בניה ללא היתר מהווה עבירה פלילית וגוררת לרוב כתב אישום והטלת סנקציות הקבועות בחוק.
בשנים האחרונות הוחמר יחסם של בתי המשפט כלפי נאשמים שהורשעו בעבירות בניה, דבר שבא לידי ביטוי בהחמרת הענישה הנובעת מן הצורך במיגור תקיף והחלטי של "פשיעת הבנייה" שפשטה במקומותינו.
אולם לעיתים, מעשיו של נאשם העומדים בבסיס כתב אישום שהוגש נגדו בשל ביצוע עבודות בניה ללא היתר, אינם תואמים במדוייק את ההגדרה שבסעיף 145 (א) (2) לחוק.
בהקשר זה נשאלת השאלה האם שיפוץ מבנה קיים טעון היתר בניה והאם עבודות שיפוץ מהווה עבודות הטעונות היתר על פי החוק?
נושא זה נדון באחרונה בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת י. שיצר, עפ"א 80105/05 אלתר נ' מ"י, 27.7.06), במסגרת ערעור שהגיש נאשם (להלן: "המערער") על החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים בתל-אביב-יפו, בה הורשע בעבירה של ביצוע עבודות בניה ללא היתר לפי סעיפים 145 ו- 204(א) לחוק ותקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז-1967.
על פי כתב האישום, ביצע המערער בין החודשים יוני 2002 לספטמבר 2003, או בסמוך לכך, עבודות בניה הטעונות היתר (במבנה קיים) בשטח של 48.6 מ"ר, זאת על ידי בניית ארבעה קירות מבלוקים ומעליהם קונסטרוקציה מעץ עם גג מפח, וזאת ללא קבלת היתר בניה.
המערער טען בפני בית המשפט לעניינים מקומיים, כי העבודות שבוצעו על ידו במבנה הינן עבודות שיפוץ בלבד אשר אינן מצריכות קבלת היתר בניה. מנגד, טענה המדינה כי מדובר בעבודות בניה המחייבות היתר.
בפני בית המשפט קמא, העידו מטעם המדינה מהנדס במחלקת פיקוח על הבניה בעיריית תל-אביב וכן מנהלת מדור פענוח תצלומי אוויר בעירייה, אשר הגישה חוות דעת מומחה מטעמה.
מטעם המערער, העידו המערער ואמו, אשר גרסו כי המבנה קיים במתכונתו הנוכחית מזה 40 שנה לפחות ובתקופה הרלוונטית ביצע המערער עבודות שיפוץ בלבד, אך המבנה לא שונה.
לאחר שמיעת הראיות, קבע בית משפט קמא, כי הוא נותן אמון בגירסת התביעה ומעדיף אותה על פני זו של המערער. בית המשפט קמא דחה את טענת המערער כי ביצע במבנה עבודות שיפוץ בלבד, וקבע כי המבנה השתנה בין השנים 2001 ל- 2003, או לכל הפחות בין השנים 2002 ל- 2003, בהסתמכו על חוות-דעתה של המפענחת ועדותה שלא הופרכה.
נוכח כל אלה הרשיע בית משפט קמא את המערער בעבירה של ביצוע עבודות בניה ללא היתר, שיוחסה לו בכתב האישום.
במסגרת הערעור שנדון בפני בית המשפט המחוזי חזר המערער, בין היתר, על הטענה כי העבודות שבוצעו במבנה הינן עבודות שיפוץ שאינן דורשות היתר בניה.
טענה זו של המערער נדחתה שוב גם על ידי בית המשפט המחוזי אשר קיבל את קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא.
בית המשפט המחוזי קבע אף הוא, כי בחינת תצלומי האוויר שהוגשו מטעם המדינה וחוו"ד של המפענחת, מצביעים על כך, כי המבנה נשוא האישום לא היה קיים בתצלום אווירי משנת 2001 והופיע לראשונה רק בתצלום אווירי מיום 29.11.03.
בית המשפט המחוזי התבסס גם על תמונות שצולמו במקום בהן נראו סימנים של בנייה חדשה, כגון בלוקים הנראים חדשים, חורים בתוך קירות המבנה, חוטי חשמל היוצאים מהקירות וקונסטרוקציה מקורות עץ חדשות שנבנתה מתחת לגג.
בית המשפט המחוזי דחה כאמור את טענת המערער, כי העבודות שבוצעו הינן עבודות שיפוץ וקבע, כי סביר יותר להניח כי מדובר בבניה חדשה שטרם נסתיימה ולא בעבודות טיח וצבע בלבד כגרסת המערער.
בית המשפט קבע עוד, כי לכל הפחות מהוות העבודות שבוצעו על ידי המערער "שיפוץ מסיבי ויסודי" של הגג, הקונסטרוקציה שמתחתיו והחלונות, אשר דורש היתר בניה כחוק.
בנסיבות העניין שנדון בפני בית המשפט המחוזי ברור היה (לאור תמונות, תצלומי אוויר ועדויות המהנדס והמפענחת אשר הובאו בפני בית המשפט קמא), כי העבודות אשר בוצעו על ידי המערער הן אכן בבחינת עבודות בניה המצריכות היתר, שכן הוכח, כי הוקם בפועל מבנה (או חלק ממבנה) אשר לא היה קיים קודם לכן.
אולם דומה, כי השאלה האם עבודות שיפוץ (אף אם עסקינן ב"שיפוץ מסיבי") מחייבות קבלת היתר בניה, איננה פשוטה כלל ועיקר והתשובה לה איננה חד משמעית.
ניתן לגרוס, כי עבודות שיפוץ נכללות בגדרי המונח "תיקון" הכלול בסעיף 145 (א) (2) לחוק ולכן אכן מחייבות קבלת היתר בניה. אולם, לדידי נכון וראוי ליתן דווקא פרשנות רחבה למונח "תיקון" שבחוק, כך שעבודות שיפוץ (שאין בהן שינוי מהותי וממשי של המבנה) לא יחוייבו בקבלת היתר בניה, זאת על מנת שלא לפגוע יתר על המידה בחופש הפעולה של אדם בקניינו ובהנאה שיש בידו להפיק מקניין זה.

הכותב, עו"ד דן הלפרט הוא שותף במשרד עורכי דין מרום-הלפרט מרחוב מנחם בגין 12 רמת גן, המתמחה במקרקעין (03-6130081). הכותב חבר בועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".