ניהול משרדים, עסקים או קליניקות בדירות מגורים על ידי בעלי מקצועות חופשיים כגון רופאים ופסיכולוגים, הינה תופעה נפוצה ביותר במקומותינו.
אלא, שרבים מהעובדים בדירת מגוריהם ומקבלים בה קהל בוודאי עושים זאת ללא "היתר לשימוש חורג" ולבטח אף אינם מודעים כלל לצורך בקבלתו ולסיכון הכרוך באי קבלתו (כתב אישום והרשעה).   
חוק התכנון והבניה והתקנות שחוקקו מכוחו מחייבות קבלת היתר בניה לצורך הקמה של בניין או חלק ממנו (לרבות הרחבתו) וכן לצורך הריסתו.
סוג השימוש שניתן לעשות במבנה (מגורים, מסחר וכו') נקבע על פי תוכנית החלה על המקרקעין בהם מצוי המבנה, ועל כן לא ניתן לעשות שימוש אחר החורג מהשימוש הקבוע בתוכנית, אלא לאחר קבלת היתר מיוחד לצורך כך.
המונח "שימוש חורג" בקרקע או בבניין הוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, והוא קובע, בין היתר, כי שימוש במבנה למטרה שלא הותרה על פי תוכנית החלה על המקרקעין או על פי חוק או על פי היתר הבניה שניתן לצורך בניית המבנה יהווה "שימוש חורג".
רבים סוברים כי זכות הקניין הנתונה להם בביתם כוללת את הזכות לעשות כל שימוש בחדרי דירתם, שהרי ביתם הוא מבצרם והוא נתון לרשותם לכל שימוש בו יבחרו.
מתברר שלא כך הוא. שימוש באחד מחדרי הדירה לצרכים שאינם מגורים בלבד עלול להסתיים לעיתים אפילו בכתב אישום והרשעה, כפי שארע לרופא המתגורר בגבעת שמואל.
בפסק דין שניתן ביום 17.11.05 על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כערכאת ערעור (עפ"א 80244/03) נקבע, כי שימוש באחד מחדרי דירת מגורים לצורכי מרפאה או משרד של רופא, כאשר בשאר חלקי הדירה מתגוררים בני המשפחה, נחשב כ"שימוש חורג" המחייב קבלת היתר.
באותו מקרה, הוגש כתב אישום נגד רופא, המטולוג בכיר העובד במשרה מלאה בבית חולים אשר נהג לקבל חולים בדירתו פעמיים בשבוע, לאחר סיום שעות העבודה בבית החולים.
דירת הרופא מצויה בבניין אשר לגביו הותר שימוש למגורים בלבד. 
בכתב האישום שהוגש לבית משפט השלום ברמלה טענה המדינה, כי השימוש שעושה הרופא באחד מחדרי הדירה לצורך קבלת חולים, הינו שימוש חורג, שלא ניתן לו היתר.
הרופא לא כפר בעובדות, אך טען כי המושג "מגורים" רחב דיו כדי להכיל גם את האפשרות של שימוש באחד מחדרי הדירה לצרכיו כרופא.
בית משפט השלום (כב' השופט ש' ברוך), לאחר התלבטות, קיבל את עמדת המדינה והרשיע את הרופא בעבירה המיוחסת לו בכתב האישום.
וכיצד יוגדר האם שימוש מסויים הוא שימוש ל"מגורים", אם לאו?
בית משפט השלום סבר כי לצורך הקביעה הנ"ל ניתן להעזר במבחן "קבלת הקהל", היינו, כל אימת שאדם מנהל עסק מסוים בדירתו ולצורך כך באים בשערי ביתו אנשים (גם אם בהיקף לא גדול), הרי שמדובר בסוג פעילות המחייב היתר לשימוש חורג. כך למעשה נקבע, כי רופא המקבל קהל באחד מחדרי דירתו עושה שימוש החורג מהשימוש המותר, ולצורך כך הוא חייב לקבל היתר לשימוש חורג.
על החלטה זו של בית משפט השלום הגיש הרופא ערעור, אשר התברר כאמור בבית המשפט המחוזי בתל אביב.
במסגרת הערעור טען הרופא כי הוא איננו מנהל מרפאה בביתו אלא מקבל אנשים "לצורכי ייעוץ ובדיקת מסמכים" בחדר העבודה שבביתו. הרופא טען עוד, כי הוא איננו מעניק טיפולים ואף איננו עורך בדיקות וכי היקף הביקורים בביתו הוא קטן (אנשים בודדים, פעמיים בשבוע, ולא מעבר לכך).
בית המשפט המחוזי דחה את ערעורו של הרופא וקבע כי הכוונה במונח "מגורים" היא למקום בו חי אדם את חייו בהבדל מהמקום בו הוא מבצע את עבודתו וכי קבלת קהל היא מטרד אפשרי חיצוני, שיש לו השלכה על איכות חייהם של דיירי הסביבה.
בית המשפט המחוזי קיבל גם את מבחן "קבלת הקהל" שנקבע על ידי בית משפט השלום ואף הוסיף וקבע, כי הגעת קהל כרוכה בשימוש במקומות חנייה, בעומס תעבורתי במקרים מסוימים וכן השלכות נוספות כגון רעש. לכן, כך נקבע, אין רלבנטיות, לעובדה כי המערער אינו מטפל בחולים ואינו בודק אותם, אלא רק מייעץ להם.
אין להקל ראש במשמעות פסק הדין הנ"ל שכן יש בו כדי להשליך על מאות בעלי מקצועות חופשיים המנהלים, כדבר שבשגרה, את עיסוקיהם בדירות המגורים בהן הם מתגוררים עם משפחותיהם.
ברבים מבתי המגורים ברחבי הארץ ניתן למצוא רופאים, ארכיטקטים, פסיכולוגים ושאר בעלי מקצועות פרה- רפואיים המנהלים את עסקיהם באחד מחדרי דירת המגורים.
ראוי להזכיר גישה אחרת שונה בתכלית שבאה לידי ביטוי בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע (ה"פ (ב"ש) 4011/98). שם עתר רופא שיניים כנגד החלטת ועדת תכנון ובניה שלא להתיר לו לעשות שימוש דו תכליתי בדירת מגוריו באשקלון למטרת הפעלה של מרפאת שיניים באחד מחדרי הדירה, בנוסף לשימוש בדירה למגורים.
בית המשפט שם, אישר את ניהול מרפאת השיניים בדירה וקבע, כי יש לפרש את המונח "מגורים" ככולל גם שימוש וניהול מקצוע חופשי, אם הדבר נעשה ביחד עם המגורים בדירה וכחלק מהם והכל בתנאי שהפעלת המרפאה אינה פוגעת בדיירים האחרים.
בכל הכבוד הראוי, עדיפה בעניניי גישתו של בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע על זו של בית המשפט המחוזי בתל אביב וכל כך מדוע?
המחוקק, לדידי, לא חפץ בפלישת המדינה לגדרי ד' אמותיו של אדם ובהתערבות בנעשה בתוך כותלי ביתו, אלא חפץ שלא תגבר הצפיפות בבית המגורים ולא תפגע נוחות השכנים ואיכות חייהם כתוצאה משימוש יתר במעלית, בחדרי המדרגות, בחניות, או כתוצאה מרעש או לכלוך ולכן נקבעו כללים ברורים לסוג השימוש שיעשה בכל מבנה ומבנה.
קביעת בית המשפט המחוזי בתל אביב ואימוץ מבחן "קבלת הקהל" אינה משקפת, בכל הכבוד, את כוונת המחוקק, שהרי במה שונה קבלת פציינטים בודדים פעמיים בשבוע בדירתו של שכן בבניין שהוא רופא, מאירוח חברים רבים מידי שבוע (בליל שבת לדוגמה) בדירתו של שכן אחר בבניין?
זאת ועוד, האם באמת גוברת הצפיפות בבניין ונפגעת נוחות השכנים בשל ביקור מטופל בודד אחת לשעה המתבצע למשל אצל פסיכולוג המתגורר באחת מדירות הבניין ומקבל מטופלים בדירתו? דומה כי יש לענות לשאלה זו בשלילה.
בנוסף, על מנת לבחון את ההשפעה האמיתית על איכות החיים של השכנים בבניין, כתוצאה מ"קבלת קהל" באחת מדירות הבניין, יש להבדיל היטב בין "קבלת קהל" המתבצעת במהלך היום (בשעות בהן ממילא שוהים מרבית דיירי הבניין במקומות העבודה), לבין שעות הערב (בהן שוהים מרבית דיירי הבניין בדירותיהם).
נראה, אם כן, כי מתן פרשנות כה מצמצמת למונח "מגורים" תוך שימוש במבחן "קבלת הקהל", עלולים להחטיא את כוונת המחוקק ואף לפגוע במידת מה בהנאת בעל קניין מקניינו.   
ראוי, אם כן, לאפשר שימוש דו תכליתי בדירת המגורים אשר כולל אף הפעלת משרד על ידי בעלי מקצועות חופשיים והכל במגבלות המבטיחות שמירה על איכות חיי השכנים האחרים בבניין.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, הוא שותף במשרד עורכי דין מרום-הלפרט מרחוב מנחם בגין 12 רמת גן, המתמחה במקרקעין (03-6130081). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".