בפקודת מס הכנסה שלושה מסלולים למיסוי הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל, כדלהלן: (1) מסלול הפטור, (2) מסלול ה – 10%, ו- (3) מסלול המס הרגיל.
סעיף מקור החיוב של הכנסות מדמי שכירות הוא סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה.

להלן פירוט מסלולי המיסוי:
(1) מסלול הפטור
ביום 11.1.2007 פורסם בס"ח 2077 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2007) התשס"ז-2007, אשר במסגרתו בסעיף 24 נקבע כי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה), התש"ן-1990, יהפכו להיות חוק קבוע. סכום הפטור בשנות המס  2007 ו-2008 יהיה עד לתקרה של 4,200 ש"ח ו-4,320 ₪ לחודש בהתאמה. לעניין זה, יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו שעד גיל שמונה עשרה. כל זאת במידה ומתקיימים התנאים המצטברים לפטור ממס הבאים:

1. הפטור ניתן למשכיר שהוא יחיד.
2. הדירה או חלק ממנה הושכרה למטרת מגורים בלבד.
3. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של הנישום.
4. הדירה הושכרה ליחיד או לשוכר שהוא חבר-בני-אדם שעיקר פעילותו מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד וחבר בני האדם שוכר את הדירה כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד שאינו עובד באותו חבר-בני-אדם ושלא למטרת רווח.
על מנת לקבל פטור, בהשכרה לחבר-בני-אדם כאמור לעיל, על חבר-בני-אדם להיות מאושר לעניין זה על ידי נציב מס הכנסה בהודעה שפורסמה ברשומות.
5. למשכיר יש מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
6. דמי השכירות התקבלו בשל תקופה בה החוק היה בתוקף.

נציין כי כאשר סכום ההכנסה מדמי השכירות עוברים את תקרת הפטור, תקרת הפטור יורדת בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לסכום ההכנסה מדמי השכירות (להלן: "התקרה המתואמת"). הכנסה מדמי שכירות העולה על התקרה המתואמת ולאחר ניכוי הוצאות ששימשו בייצור ההכנסה באופן יחסי בהתאם לסעיף 18(ג) לפקודת מס הכנסה, תתחייב במס לפי שיעור המס השולי החל על היחיד.

לדעתנו, יחיד שרוצה ליישם את מסלול הפטור יבדוק אם המסלול אפקטיבי עבורו מכיוון שככל שיש לו הכנסות מדמי שכירות גבוהות יותר, כך יורדת תקרת הפטור וחבות המס גדלה. ובנוסף, יש להתייחס לכך, שהכנסות היחיד מדמי השכירות לא יגיעו לכדי עסק, נציין כי בפסיקה נקבעו מספר מבחנים שעל פיהם נקבע כי הכנסה היא הכנסה מעסק כמו: מנגנון, טיב הנכס, תדירות, משך ההחזקה, ידע ובקיאות ועוד, ולכן יש לבחון כל מבחן על מנת לקבוע האם הכנסת היחיד מדירותיו המושכרות עולה כדי הכנסה מעסק.

בנוסף למסלול זה נציין כי, בתאריך 16/04/06 נפסק בבית משפט מחוזי חיפה בפס"ד גרעין יוסף כי ההכנסה מדמי השכירות שקיבל היחיד-המשכיר (המערער) חייבת במס, מאחר שההשכרה בפועל הייתה למטרה עסקית ולא למטרת מגורים כפי שצויין בחוזה השכירות. ועל המשכיר קמה חובת ההוכחה לכך שהדירה שימשה למגורים וכן עליו לעשות פעולות בסיסיות כמיטב יכולתו על מנת לוודא, כי הדירה אכן משמשת למגורים בלבד.

(2) מסלול ה – 10%
סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"), קובע כי יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, ישלם על ההכנסה ברוטו (לא יותרו בניכוי פחת בשל הדירה או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות ולא תהא זכאות לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה) מס בשיעור 10%, בתנאי שהכנסותיו מדמי השכירות אינן מגיעות לכדי הכנסה מעסק. לעניין זה, יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו שעד גיל שמונה עשרה.

ביום 15/10/2007 פורסם חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 159), התשס"ח-2007 (להלן: "התיקון") אשר בא לתקן את סעיף 122 לפקודה. בהתאם לתיקון, מועד תשלום המקדמה בגין הכנסות מדמי שכירות במסלול ה – 10% יהא בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה היתה ליחיד הכנסה מדמי שכירות (ולא כפי שנקבע טרם התיקון – 30 ימים ממועד התקבול), אלא אם כן שילם היחיד באותה שנת מס מקדמות לפי סעיף 175 לפקודה.
התיקון יחול על הכנסות מדמי שכירות שהופקה בשנת המס 2007 ואילך.
התיקון יחול גם על הכנסה מדמי שכירות שהופקה בשנת המס 2006 (תחולה רטרואקטיבית) ובלבד שהמס על ההכנסה האמורה ישולם בתוך 30 ימים מיום תחילתו של התיקון, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמשמעותם בסעיף 159א לפקודה מתום שנת המס 2006 עד למועד התשלום בפועל.

לדעתנו, בחירת מסלול זה מומלץ למי שההוצאות שלו לא גבוהות ושלא עומד בתנאי מסלול הפטור תוך התייחסות לגובה ההכנסות שיצמחו ליחיד מהשכרות דירות המגורים.

(3) מסלול המס הרגיל
מסלול זה הינו תשלום מס שולי (מדרגות המס) בהתאם לסעיף 121 לפקודה (שנת 2006 – 49%, שנת 2007 – 48% ושנת 2008 – 47%) על הרווח מהשכרה. קרי, ההכנסות מדמי השכירות בניכוי כל ההוצאות שהוצאו בייצורן (פחת, תיקונים, מימון, הוצאות שכ"ט עו"ד, דמי תיווך וכו').

לדעתנו, מסלול זה מומלץ ליחיד שיש לו הוצאות גבוהות או ליחיד שבחר במסלול הפטור אך הכנסתו מדמי שכירות עולה על התקרה המתואמת ועל היתרה ישלם מס שולי בניכוי הוצאות בהתאם לסעיף 18(ג) לפקודה.

השלכות מס ערך מוסף
בהתאם לסעיף 31(1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, חל פטור ממס ערך מוסף על השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים.

 שיקולי ביטוח לאומי
סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח לאומי (נוסח משולב), תשנ"ה-1995 מקנה פטור מדמי ביטוח ומס  בריאות להכנסות  מהשכרה למגורים, כאשר חלות על הכנסות מדמי שכירות הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (מסלול ה – 10%) או כאשר הן פטורות ממס הכנסה לפי החוק.

לאור האמור לעיל, בפני יחיד עומדים שלושה מסלולים למיסוי הכנסות משכר דירה למגורים בישראל ובעת בחירת אחד המסלולים המתאים ביותר, יש להסתמך על גובה ההכנסות וגובה ההוצאות, שיעור המס השולי וחבות בביטוח לאומי.
לסיום נציין, כי אין לראות באמור לעיל חוות דעת ו/או יעוץ מקצועי כל שהוא. שכן, אין באמור לעיל כדי למצות באופן מלא את הסוגיה שבנדון.
 

רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´:        03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´:        04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il