אחד הפחדים הגדולים ביותר הקיימים אצל כל אחד מאיתנו הוא הפחד מפני רעידת אדמה. פחד זה התעצם עוד יותר נוכח אסון הצונאמי שפקד את מזרח אסיה וזרע חורבן והרג במימדים בלתי נתפסים.
החשש מפני רעידת אדמה הוא גדול שבעתיים בעיקר בשל העובדה שלמרות המודעות הקיימת לאפשרות שרעידת אדמה תפקוד את אזורינו, לא ניתן לעשות דבר כדי למנוע אותה וחוסר השליטה בעת התרחשותה הוא אולי הדבר הקשה ביותר עבור רבים מאיתנו.
גורם נוסף המעצים את החרדה מפני רעידת אדמה הוא חוסר היכולת לצפות אותה, שהרי היא עלולה להתרחש בכל רגע, ללא התראה מוקדמת וללא שניתן יהיה להתכונן ולהערך לקראתה.
האם אכן קיים סיכון לרעידת אדמה בישראל בשנים הקרובות?
על פי אתר האינטרנט של מדינת ישראל העוסק בנושא זה והקרוי "היערכות לרעידת אדמה" (www.eqred.gov.il), רעידת אדמה חזקה יכולה להתרחש כל רגע.
הערכות סטטיסטיות מצביעות על הסתברות גבוהה, שרעידת אדמה תתרחש בתוך חמישים שנה לאורך השבר הסורי אפריקאי העובר לאורך גבולה המזרחי של ישראל.
מתי ארעה בפעם האחרונה רעידת אדמה בישראל?
רעידת האדמה החזקה ביותר שנמדדה עד כה בישראל (6.2 בסולם ריכטר) התרחשה בנובמבר 1995 במפרץ אילת, כ-100 ק"מ דרומית לעיר אילת.
האם ישנן רעידות אדמה כל הזמן?
בכדור הארץ ישנם גורמים שמיצרים אנרגיה סיסמית (פעילות אנשים, פיצוצי מחצבות, רוחות, גלי ים וכו') שנעה כגלים בכדור בארץ ומנדנדת את פני השטח שלו. מלבד זאת, יש כל הזמן רעידות אדמה חלשות מאוד, המורגשות רק על ידי סיסמומטרים.
בישראל נמדדות כל יום מספר רעידות אדמה מזעריות שמקורם בתנועה לאורך השברים הגיאולוגיים שבאזורינו.
מהי תמ"א 38 ומה מטרתה?
תוכנית מתאר ארצית 38 היא חלק מהערכות כוללת להתמודדות עם רעידת אדמה ובאה לעודד חיזוק של מבנים שנבנו לפני 1980, מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה.
התוכנית אשר אושרה על ידי ועדת השרים לענייני פנים ושירותים, עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטורים של חיזוק מבנים קיימים ומניחה, כי חיזוק כזה נחוץ בעיקר באזורי הפריפריה לגביהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה ואשר בהם מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסיה דלת אמצעים אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה.
כמה מבנים כאלה קיימים ברחבי הארץ?
על פי הערכות, 40% מהמבנים בישראל אינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה.
מה הרציונאל העומד בבסיס התוכנית?
הרציונאל העומד בבסיס התוכנית הוא לעודד את אזרחי המדינה לבצע בעצמם את חיזוק המבנה בו הם מתגוררים (בהנחה שמדובר במבנה שנבנה לפני 1980) ולתמרץ אותם בדרכים שונות לעשות זאת.
התוכנית מציעה לדיירי מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ואשר על פי חוות דעת מהנדס, הבניין בו הם מתגוררים זקוק לחיזוק, לבצע חיזוק של המבנה ולממן את עבודות החיזוק באמצעות מימוש זכויות בניה נוספות שיקבלו.
מדוע נקבעה שנת 1980 כשנה הקובעת לעניין התוכנית?
התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) אושר לראשונה בשנת 1975. עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. בהנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הדרושים להליכי תכנון, רישוי וביצוע של מבנים, נקבע בהוראות התוכנית, כי התוכנית תחול על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ל- 1 בינואר 1980.
מדוע המדינה לא מממנת את חיזוק המבנים?
המדינה איננה מסוגלת לממן את חיזוק כל המבנים שנבנו בארץ עד 1980 ומנגד קיים סיכון ממשי שדווקא הבתים הישנים בשכונות הוותיקות לא יעמדו ברעידת אדמה.
אז מי ישא בעלויות חיזוק המבנים?
זהו בדיוק הרציונאל העומד בבסיס התוכנית. כדי לאפשר לאזרחי המדינה לחזק את המבנים בהם הם מתגוררים, יצרו למעשה מנגנון באמצעותו יתנו לדיירי הבניין זכויות בניה, למשל לצורך בניית קומה נוספת במבנה ובאמצעות כספי התמורה שהם יקבלו עבור הקומה הנוספת,  הם יממנו את עלויות הקבלן שיבצע את חיזוק יסודות הבניין.
אפשרות נוספת היא סגירת קומת עמודים בקומת הקרקע של הבניין והפיכתה לדירת מגורים. גם במקרה זה ניתן יהיה לממן את עבודות חיזוק המבנה מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה החדשה".
איזה תמריצים נוספים קיימים בתוכנית? 
במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק מציעה התכנית בנוסף למתן זכויות בניה לצורך הוספת יחידות דיור למבנה קיים, גם הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. מובן, שהרחבת דירה קיימת יעלה את ערכה ויהווה תמריץ לדיירי בניין לבצע את עבודות החיזוק.
בסעיף 4 לדברי ההסבר לתכנית הוסברה בבהירות רבה שיטת התימרוץ, וכך נאמר שם: "תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף, והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותן את החיזוק למבנה בכללותו".
מה המשמעות של קבלת זכויות בניה נוספות?
על מנת להבטיח את רווחת התושבים וכדי למנוע מצב בו תכוסה כל הקרקע הקיימת במבנים על כל שיטחה (ולא ישאר מקום לחצרות, גינות, שבילים וכד'), קובעות ועדות התכנון ובניה אחוזי הבניה מסויימים משטח המקרקעין שעליהם ניתן לבנות, כך שלבעל הקרקע ניתן היתר לבנות רק על חלק מהקרקע ולא על כולה.
נקבע בחוק התכנון ובניה שהוועדה המקומית תקבע את אחוזי הבניה המותרים במגרש מסויים ובהתאם לכך יוענקו לבעל המקרקעין "זכויות בניה" וינתן לו היתר לבנות בהתאם להן בלבד.
ברור שזכויות הבניה הקיימות בקרקע הינן נכס חשוב המהווה את אחד המרכיבים המרכזיים בקביעת שווייה של קרקע פלונית, שכן מידת ניצול הקרקע לצורך בניה היא אקוטית לעניין ערך הנכס בשעת מכירתו.
האם יש צורך בחוות דעת מהנדס?
כן, התוכנית קובעת, כי חיזוק מבנה על פי התוכנית יותר, רק לאחר שמהנדס יבחן את עמידות המבנה בפני רעידת אדמה ויקבע בכתב כי יש לחזקו.
לאחר שנקבע כי יש צורך בחיזוק המבנה, יש להגיש למהנדס הועדה המקומית דו"ח המפרט את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה ואת שיטת החיזוק המוצעת.
האם הועדה המקומית רשאית לתת היתר בניה לצורך ביצוע עבודות חיזוק המבנה?
לאור העובדה, כי גם עבודות חיזוק המבנה דורשות היתר בניה, נקבע בתוכנית, כי לאחר קבלת חוות דעת מהנדס, רשאית הועדה המקומית להתיר תוספת בניה למבנה המועמד לחיזוק שיאפשר לבצע את עבודות הבניה הנדרשות לצורך חיזוק המבנה. לדוגמה, הועדה רשאית לתת היתר בניה לסגירה ומילוי של קומת עמודים כדי להשיג ביסוס טוב יותר למבנה ובכך לחזק אותו.
האם קיימים תנאים נוספים לקבלת אישור הועדה המקומית?
מי שמבקש לבצע חיזוק ולקבל זכויות בניה, צריך להציג לועדה המקומית תוכנית בנוגע לסידורי החניה במבנה, ולהקפיד שתוספת הבניה תעוצב ותתוכנן בצורה מתואמת עם המבנה הקיים כמכלול אחד. בנוסף, יש להציג לועדה המקומית תוכנית לגבי יכולת העמידה של התשתיות הקיימות לאחר בניית תוספת הבניה המתוכננת.
אילו מסמכים יש להגיש לועדה המקומית לצורך קבלת היתר הבניה?
בנוסף למסמכים שיש להגיש לכל בקשה להיתר בניה המוגשת לועדה המקומית כגון, מפות, תשריט ותוכניות בניה, יש צורך בהגשת תוכניות מתאימות בנוגע לעיצוב חזית המבנה ותכנית פיתוח של המגרש עליו ממוקם המבנה.
האם התוכנית אכן תפתור את בעיית מימון חיזוק המבנים?
ימים יגידו, התוכנית אומנם מקורית ויפה אולם היא איננה יכולה לעמוד לבדה, וקיים בה קושי מסויים בכך שדווקא באזורים בהם היא רצויה ודרושה כגון ישובי הפריפריה והשכונות הוותיקות, מתגוררת אוכלוסיה דלת אמצעים וקשת יום.
בנוסף, הרי שבאיזורים אלה הביקוש ליחידות דיור הוא נמוך יחסית ושווי הנכסים נמוך, לכן לא ניתן יהיה לממן את עבודות חיזוק המבנה רק מתוך התמורה שתתקבל ממכירת הנכסים שנבנו על ידי מימוש זכויות הבניה הנוספות.
כך יווצר מצב בו הדיירים יאלצו לשאת בעצמם בחלק כלשהו של עלות עבודות חיזוק המבנה וקיים ספק רב אם הם יוכלו לעמוד בכך.

האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, הוא שותף במשרד עורכי דין מרום-הלפרט מרחוב מנחם בגין 12 רמת גן, המתמחה במקרקעין (03-6130081). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".