אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il 

מה קורה כאשר בני זוג רכשו במהלך נישואיהם דירת מגורים, וכעת הם מעוניינים להתגרש? מה רשאי להתגורר בדירת המגורים? מה אם אחד מונע מן האחר להתגורר עמו בדירה? מתי קובעים כי יש למכור את בית המגורים המשותף ובאילו תנאים?

כאשר בן זוג אינו מאפשר לבן הזוג האחר לעשות שימוש סביר בדירה  
  
ברוב  המקרים הליכי הגירושין בין בני זוג הנם אורכים זמן רב, ובתקופת הביניים, אחד מבני הזוג נאלץ  לעזוב את דירת המגורים המשותפת  ולעבור למקום מגורים אחר, אם מפני שהמגורים יחדיו הופכים לבלתי נסבלים, אם מפני שזה הוא רצונו, ואם מפני שהוא חושש מעימותים מיותרים עם בן הזוג שנותר בדירה.  

פעמים רבות טוען אחד מבני הזוג כי יש לפרק את השיתוף בדירת בני הזוג, ולמכור את הדירה למרבה במחיר בשוק החופשי, מן הנימוק שבן הזוג האחר אינו מאפשר לו לעשות שימוש סביר בדירה בעקבות סכסוך גירושין בין הצדדים.

לא פעם "מיתמם" בן הזוג האחר ואומר שאינו מונע מבן זוגו שימוש סביר במקרקעין, ואולם בפועל בני הזוג לא באמת מסוגלים לחיות תחת קורת גג אחת עקב סכסוכים קשים ביניהם.

חוק המקרקעין קובע כי לשותף מותר לעשות שימוש בדירה משותפת, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף  אחר.
  
די בכך שבית המשפט יגיע למסקנה שהמגורים בצוותא לא יתכנו, כדי שיקבע שלא ניתן לעשות שימוש סביר בנכס.

נקבע בבית המשפט כי די בכך שהשותף המשתמש בנכס אינו עושה דבר כדי למנוע מהשותפים האחרים להשתמש עמו בצוותא, כאשר הם מעונינים בכך, כדי למלא את התנאי של אי מניעת שימוש משותף אחר. 

כל עוד שותף אינו תובע לעצמו את החזקה הבלעדית בדירה, ודי בכך שיטען שאין לו התנגדות שהשותף האחר יישהה בנכס כדי לקבוע שאין מניעה מן השותף האחר לשהות בנכס.

ביהמ"ש לא יזקק לטענה ששימוש משותף בנכס אינו אפשרי בגלל תכונותיו ותכונות השותפים כאשר שימוש כזה כלל אינו נדרש וכאשר השותפים האחרים כלל אינם מעונינים לעשות שימוש כלשהו בנכס.

סעיף 31 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969  קובע כי לכל שותף יחיד במקרקעין יש זכות לעשות "שימוש סביר" במקרקעין אפילו בלי הסכמת יתר השותפים, כל עוד השימוש הנו סביר וכל עוד אינו מונע שימוש כזה משותף אחר. 
      
מהו שימוש סביר של שותף בדירת מגורים: שימוש סביר נקבע בהתאם לטיבו וטבעו של הנכס וכן אף בהתאם לתנאים משתנים כגון, השימוש שלו נועד ואישיותם של השותפים, הכל בהתאם לתנאי הזמן והמקום.

בנוסף, ובהתאם לאמור בהלכה הפסוקה שימוש סביר כולל גם זכות השותף להשתמש בדירה יחד עם בני משפחתו וילדיו הסמוכים לשולחנו,  אחרת לא יהיה זה שימוש אמיתי והנכונות לשימוש כזה מאת השותף המחזיק תהיה ריקה מתוכן.

יש לסייג את הדברים ולהבהיר שאין שותף יכול לכפות על שותפו אדם זר, כמו כן, אחד מבני זוג הגרים בדירה משותפת אינו יכל לכפות על משנהו מגוריו של בן בגיר, בניגוד לקטין.   
 
בבדיקת האפשרות לעשות שימוש סביר בנכס נבדק לא רק הנכס עצמו אלא גם נבדקים התנאים המשתנים של השמוש שלו נועד, אישיותם של השותפים, אפשרויות השמוש המשותף בו על ידי שותפים כאלה וכו', הכל בהתאם לתנאי הזמן והמקום. 

ההנחה היא שהמשתמש אכן עושה בנכס שימוש סביר, כל עוד לא הוכח אחרת, ונטל הראייה שלא ניתן לעשות שימוש סביר בנכס מוטל על הטוען לכך.
עם זאת, ישנם נכסים רבים שלא ניתן לבצע בהם מעין "חלוקה בעין" בין שותפים. במצבים כאלה, אם רק שותף אחד מעונין בשימוש סביר בנכס יש איפוא לאפשר לו לעשות כן.
  
מדיניות בית המשפט היא שעדיף שמחלוקות בענין נכס מקרקעין משותף יוכרעו בהחלטת רוב, מאשר שיהיה מצב שבו יחיד משתמש בנכס בניגוד לרצון שותפיו, או רוב שותפיו, ועדיף עוד יותר לפעול בהסכמה של כולם, רצוי ב"הסכם שיתוף" שנרשם.
  
זכות בן הזוג לתבוע פירוק שיתוף בדירת המגורים

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף במקרקעין או דירת מגורים. 

גם על-פי ההלכה הפסוקה, הגישה הראויה הינה לעודד פירוק שיתוף במקרקעין, גם אם שותפיו לא יסכימו לפירוק, יהיו הטעמים לאי-הסכמתם בהווה אשר יהיו.

הסיבה למדיניות שמעודדת פירוק שיתוף מיד עם דרישתו על ידי אחד מן השותפים היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדון, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.

לכל שותף זכות יסוד בסיסית וחוקתית לאוטונומיה אישית על קניינו, אשר מכוחה הוא זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בדירה.

בתמ"ש 3950/00 פלוני נ' פלונית, פ"מ כרך תשס"א – 2001, עמ' 29, נותחה בהרחבה זכות זו  והודגש כי זכותו כל כל אדם לעצב את  גורלו חובקת את כל ההיבטים המרכזיים של חייו – היכן יחיה; במה יעסוק; עם מי יחיה; במה יאמין. היא מרכזית להווייתו של כל פרט ופרט בחברה. יש בה ביטוי להכרה בערכו של כל פרט ופרט כעולם בפני עצמו.   היא מהווה את אחד הביטויים המרכזיים לזכותו החוקתית של כל אדם בישראל לכבוד, המעוגנת בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו".

בפסיקת כב' בית המשפט נקבע לא פעם כי במיוחד כאשר צפוי לצדדים דיון משפטי ארוך ומסורבל יש מקום להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים בהקדם באופן מהיר, שכן   דחיית הליכי פירוק השיתוף בדירה יכולה להכביד על אחד הצדדים באופן שאיננו נאות.

בית המשפט התייחס לזכות לאוטונומיה כעילה לפירוק שיתוף בין בני זוג כאשר אחד מבני הזוג אינו מעוניין לחיות באותה דירה עם בן זוגו.

בתמש  23911/98  א’ מ’ נ' א’ ד’ נקבע כי לאישה קיימת זכות יסוד כחלק מזכותה לחופש וחירות, לקבוע לעצמה מתי ברצונה לנתק עצמה ממגורים כפויים בכפיפה אחת עם בן זוגה. 

אם יש לראות את מתן הגט כאמצעי לחירותה האישית של האישה, הרי שפירוק השיתוף הינו אמצעי לחירותה הכלכלית, אשר בלעדיה סגורות בפני האישה הדרכים הפרקטיות למימוש חירותה האישית.
 
פירוק שיתוף בדירת מגורים כאשר אחד מבני הזוג נפטר. 
סעיף 115 לחוק הירושה קובע כי  דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם - על-ידי בית-המשפט.

ואולם זכותם של בני זוג ובני משפחה של המוריש להתגורר בדירה מוגבלת בזמן ואיננה זכות לכל החיים.

בע"א 466/73 ליטמן נ' בר - אור פ"ד כח (2) 105 פסק ביהמ"ש העליון כי מטרת סעיף 115 (א) לחוק הירושה היא למצוא פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בביתו של המוריש ערב מותו כך שהם לא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה, ולמנוע ע"י כך את אי הנוחות והסבל שדבר זה עשוי לגרום להם.
  
החובה לדאוג למדור חלופי לילדים הקטינים של בני הזוג

על פי סעיף 40 א לחוק המקרקעין, אם החליט בית המשפט על פירוק דירת המגורים של בני הזוג בטרם הסתיימו הליכי הגירושין, ואף אם החליט על פירוק השיתוף לאחר שהסתיימו הליכי הגירושין, לא תימכר הדירה ולא תבוצע כל פעולה אחרת של פירוק, אלא לאחר שבית המשפט ייווכח שיש לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם  הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע בית המשפט.

לפיכך, כאשר מגישים תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין אשר משמעותה היא פינוי ילדים קטינים מן הבית, יש חשיבות רבה לפרט כבר בכתב התביעה מה הוא ההסדר החלופי המוצע למדורם של הילדים הקטינים ובן הזוג המחזיק בהם.

רק לאחר שהוסדר המדור החלופי של הקטינים באופן המניח את דעתו של בית המשפט, או במקרה שאין לבני הזוג ילדים קטינים, ייעתר בית המשפט למכירת דירת המגורים של בני הזוג המתגרשים.

רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´:        03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´:        04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il