אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il 

אין חולק שרכישת דירה, הינה אחת העסקאות הגדולות ביותר אשר אדם יעשה במהלך חייו. אי לכך, חשוב להקפיד על מספר בדיקות בטרם רכישתה, כדי למנוע מפח נפש והפסדים כספיים רבים. רבות הפעמים בהם עורכי הדין המתבקשים לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוחותיהם, אינם ממלאים את חובתם ומתרשלים אם אינם בודקים תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה). פסקי דין רבים עסקו בסוגיה זו וקבעו, כי עורכי הדין אחראים כלפי לקוחותיהם בכל הקשור עם בדיקת הזכויות בדירה והעמדתם על טיב זכויות אלה.
 
דומה, כי עסקת מקרקעין, אף אם הפשוטה ביותר, מצריכה ליווי של עו"ד המכיר את המטריה. במקרים סבוכים, יש צורך אף בהתערבותו של מהנדס / שמאי מקרקעין, אשר תפקידו הינו להשתמש בניסיונו בתחום הנדל"ן ולעזור ללקוחות להחליט לגבי מכירת / רכישת נכסים ובירור טיב הנכס.
 
להלן תובא רשימה ובה מספר נקודות, אשר להם יש להסב את שימת הלב בטרם רכישת הדירה;
1. בדיקת התכניות העתידיות של אזור המגורים הנבחר- יש לבדוק את הסביבה הקרובה של הדירה. חשוב לערוך בדיקות בשעות שונות של היום בסמוך לאזור הדירה. כך תוכלו להיווכח אם בסמוך לדירה ממוקם בית-ספר ו/או גן ילדים (דבר המדיר לא אחת את מנוחת השכנים), או אם בקרבת הבניין שבו נמצאת הדירה ישנם בניינים רבי-קומות, דבר שעלול להוביל למצוקת חנייה. כך גם יש לשים לב ולבדוק אם באזור קיים מגרש ריק, שכן במקרה כזה חשוב לבדוק את ייעודו. כך אם יוקם על המגרש גן ציבורי- דומה כי הנאתכם תהא מובטחת, ברם אם בשטח יוקם מרכז קניות ובילוי, סיכוי קלוש שהדבר יסב לכם נחת. לאור האמור, בשלבים מוקדמים יש לפנות למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המצויים בכל רשות מקומית, ולבדוק את התכניות הנוכחיות של האזור ובייחוד את התכניות העתידיות. אם קיים חשש שמא לא תבינו את התכניות- תוכלו לפנות לאדריכל או למהנדס בניין המתמצא בתכניות מעין אלו, שיבדוק את התכניות עבורכם. כמו כן, יש לברר אם באזור הוקמו אנטנות סלולאריות אשר לא אחת פוגעות באיכות החיים ובבריאות תושבי האזור.

2. מיקום הדירה בבניין- לבחירה זו יש השפעה על נוחות המגורים. כך למשל, היתרון בדירה בקומה הראשונה הוא, כמובן, שנוח להגיע אליה, אבל הקרבה לרחוב היא חיסרון. אם הדירה שאותה הנכם עומדים לרכוש מצויה בקומה גבוהה בבניין רב-קומות, ודאו שיש מעלית בבניין.
קיימים נושאים נוספים שכדאי לברר עליהם, כמו מטרדי רעש - אם הדירה שבחרתם ממוקמת בקומת הקרקע או בקומה ראשונה של מבנה רב-קומות, קיימת סבירות שתשמעו את חדרי המכונות והמשאבות, ולכן יש לבדוק אם קיים בידוד לחדרים. חשוב לבקר בדירה בשעות שונות של היום, ולעקוב אחר הפעילויות השונות בסמוך לדירתכם כדי לקבל מידע חיוני על איכות המגורים בדירה.
כמו כן יש לשים לב לבעיות של רטיבות- יש לברר את רמת האיטום בגג ובקומות העליונות וכן את רמת האיטום של קומת הקרקע.

3.  בירור זהות המוכר של הנכס ומצב הדירה מבחינה חוקית - חשוב לברר עם מי עושים את העסקה, לברר אם הוא אכן בעל הנכס ושאתם לא קונים חתול ב"שק". יש צורך לבדוק את היתרי הבנייה, חריגות הבנייה וכל הקשור במצבו הפיזי של הנכס. בדף הרישום ופלט המידע המופק באתר של משרד המשפטים (נסח הטאבו) קיים מידע לא רק אודות זהות בעל הנכס, אם כי קיימים גם פרטים חשובים אודות מצב הדירה מבחינה חוקית. היינו, נרשמים בו שעבודים, עיקולים והערות אזהרה. מידע זה ישפוך אור ויתריע מפני מצבים בהם לא ניתן יהיה להעביר באופן מיידי את הדירה על שמכם. סביר להניח שלא כל המושגים השונים הנרשמים בטאבו יהיו מוכרים לכם, ולפיכך, מומלץ להסתייע בעורך הדין שיכוון וייעץ.

קיימות בדיקות נוספות אשר גם להם חובה להקדיש תשומת לב במהלך בדיקת דירה לפני קנייתה כדוגמת מצב צנרת (אספקת מים, ביוב וניקוז), מערכות ריצוף מוצרי נגרות ואלומיניום ועוד. אין צורך להכביר במילים ולהדגיש את החשיבות שיש ליחס לבדיקת דירה טרם קנייתה ועוד יותר לבחירת המומחה המתאים שיערוך את הבדיקות. חשוב להתקשר עם מומחה המכיר על בוריו את תחום בדיקת דירה לפני קניה. מהנדס עתיר ניסיון וכישורים שהתמודד בהצלחה עם פתרון בעיות הנדסיות במבני מגורים וצבר ידע נרחב בטכניקות המגוונות של הבניה ובמנגנוני חדירת רטיבות; עורך דין המודע למערך החוקים, אשר יידע להכין הסכם מכר שיגן על כל זכויותיכם ושמאי המכיר היטב את מחירי השוק. ברב המקרים דירה קונים פעם בחיים, ולפיכך אל תכשלו בעסקת חייכם, לכו על בטוח בבדיקת דירה לפני קניה.

רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il