רכישת דירה מקבלן/ עו"ד אופיר מילר 23.12.07

רכישת דירה אינה עניין של מה בכך, מדובר בהשקעת כסף רב, הסכם הרכישה מסובך והסיכון גדול במיוחד שהנכס עדיין לא קיים (בשלבי בנייה).
להבטיח שהקבלן לא יפשוט רגל יהיה לך קצת קשה אבל על מנת להגן על כספך הינך יכול לנקוט במספר פעולות פשוטות:
עפ"י חוק המכר (דירות), אין לשלם לקבלן יותר מ 15% מערך הנכס ללא בטוחות ראויות, כגון ערבות בנקאית, וזאת לצורך הבטחת הכספים אשר שילמת על חשבון הדירה שנבנית.
שנית, מומלץ לשלם את מחיר הנכס עפ"י התקדמות עבודות הבניה, ולא במועדים שרירותיים שהקבלן קובע. כך היה והקבלן יפשוט את הרגל שילמת עבור מה שנבנה ולא מעבר לזה.
מלבד האמור לעיל כדאי לבצע בדיקות נוספות אשר יבטיחו כי הנכס אותו אתה רוכש והקבלן המבצע עומדים בסטנדרט המתאים לדוג':
רישיונות, היתרים וזכויות בקרקע.
* יש לוודא כי הקבלן ממנו מעוניינים לרכוש את הנכס אוחז ברישיון קבלן בתוקף, וכי הוא מוסמך לבצע את הפרויקט. מומלץ לשאול את הקבלן על עבודות אחרות שביצע, ולנסות להתרשם מטיב עבודתו וממצבו הפיננסי.
* יש לוודא, בלשכת רישום המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, כי הקרקע שייכת לקבלן או שלפחות רשומה לטובתו הערת אזהרה וכי אין על הקרקע שעבודים ועיקולים.
* יש לוודא כי ניתן לקבלן היתר בניה מאת הרשות המקומית בתחומה נבנה הבניין.
* יש לוודא כי בידי הקבלן אישור מאת שלטונות המס לפיו אין כל מניעה לרשום את הדירות על שם הרוכשים.

חוזה וזיכרון דברים
* דבר נוסף שברצוני לציין הוא, שאין למהר לחתום על חוזה או זיכרון דברים שהינו למעשה חוזה מחייב. גם אם נראה כי יש קונים אחרים המעוניינים בנכס, יש לקרוא את כל סעיפי החוזה, ולוודא כי הם מובנים, ומשקפים את כל ההסכמות שהושגו בין הצדדים.

* יש לשים לב בעיקר לסעיפים המקנים לקבלן אפשרות לשנות את התחייבויותיו בעתיד או לקבוע דברים על דעת עצמו.
* חוזה המכר חייב לכלול, בין היתר, מפרט טכני ותכנית של הדירה.
* החוזה חייב לכלול את המחיר הסופי של הנכס, למעט הוצאות פיתוח כגון מדרכה, גינה וכיו"ב. למרות זאת, יש לוודא כי מצוין סכום סופי לכל הוצאות הפיתוח הנ"ל, על מנת למנוע הפתעות.
* יש לוודא מהו הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה ודירה, לרבות מעמדם של הגג, החצר והחניות.
* יש לוודא כי נקבע בחוזה מועד ברור למסירת הנכס, ופיצוי ראוי במידה והקבלן לא יעמוד במועד זה. כמו כן, יש לציין בחוזה מועד להשלמת הרישום בטאבו על שם הקונה על ידי הקבלן.
* במידה ומעוניינים לקחת משכנתא, מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק שאתם אכן עומדים בתנאי הזכאות למשכנתא.

ייצוג הצדדים בידי עורך דין
* ברב המקרים מופנים הקונים למשרד עורכי דין לצורך חתימת החוזה. חשוב להבהיר, כי עורך הדין המייצג את הקבלן אינו רשאי לייצג גם את הקונה, למעט טיפול ברישום הרכישה, ולפיכך אם הקונה מעוניין להיות מיוצג בנוגע לפרטי העסקה, עליו לפנות לעו"ד אחר.

לבסוף יצוין, כי אין בעצות המפורטות לעיל, משום רשימה סגורה וכוללת, וכי ישנן בדיקות נוספות שעל הקונה הזהיר לבצע. כמו כן יודגש, כי העצות הנ"ל אינן מהוות תחליף לשירותיהם הנאמנים של בעלי המקצוע כגון עורכי דין, מהנדסים, שמאי מקרקעין וכי"ב.

דן, בחור צעיר אשר השתחרר מצה"ל לאחר שסיים את שירות הקבע שלו, שערך שבע שנים, נתקל במודעה בעיתון אשר כותרתה: "משוחררי צבא קבע? בואו להתחיל את חייכם בתנאים מיוחדים. הצטרפו גם אתם לפרוייקט " שומרי העיר " . דן, אשר גמר בליבו כי עליו לרכוש דירה חדשה עם אשתו, עוד טרם שחרורו, פנה אל חברת הבניה אשר אמונה על בניית פרוייקט זה וביקש פרטים נוספים על הפרוייקט המדובר.
דן נפגש עם הקבלן אשר עמל על בניית הפרוייקט וזה הסביר לו כי עליו לחטוף מיד את הדירה האחרונה מפני שהביקוש כה רב ולבסוף ימצא עצמו מחוץ לפרוייקט. דן, קבע פגישה עם הקבלן למחרת, בה יסוכמו התנאים וייחתם החוזה.
למחרת, הגיע דן למשרדי הקבלן, קיבל לפניו חוזה דרקוני וארוך לאין שיעור ונתבקש לתת מקדמה בסך 23% משוויה של הדירה הנרכשת. עקב הלחץ בו היה נתון דן ורצונו להיכלל בפרוייקט המיוחד, חתם על החוזה ושילם המקדמה ללא קבלת כל בטוחה.
בחלוף הזמן, פשטה חברת הבנייה את הרגל ודן מצא עצמו חסר אונים. מה הוא הדין במקרה זה?
חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הינם חיקוקים צרכניים אשר מטרתם פטרנליסטית ושמים וחוקקו לטובת הגנה על האזרח הקטן. חוקים אלה מטרתם לספק הגנה לרוכשים דירה חדשה מקבלן. חוקים אלו שומרים על רוכשי הדירות מפני כוחם העדיף של הקבלנים. קבלן, הינו בעל הידע ובעל הממון בעניין זה. לכן, ראה המחוקק כי ישנו צורך לגשר על הפער הן הטכני והן הכלכלי הקיים בין רוכשי הדירות ובין הקבלן. החיקוקים אשר יובאו בהמשך הינם קוגנטיים ? משמע- אינם ניתנים להתניה או לשינוי בשום צורה.
במקרה זה, נעסוק בהבטחת כספי הקונה על ידי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974.
כאמור בחוק זה, חייב הקבלן במתן בטוחה לקונה אשר משלם לו יותר מ15% ממחיר הדירה. זאת, בכדי להבטיח את כספו של הרוכש באם ייהפך הקבלן חדל פירעון. הרוכש, קונה הדירה מן הקבלן, הוא זה היכול לבחור מהי הבטוחה אשר תוענק לו ותבטיח את כספו. סוגי הבטוחות האפשריות הינן חמש במספר: ראשית, יכול הרוכש לדרוש מן הקבלן מתן ערבות בנקאית אשר מטרתה הינה התחייבות מן הבנק להשיב לו את כל הכספים אשר שילם באם לא תועבר לו בעלות או זכות אחרת בדירה מחמת התנאים המנויים. קבלת כתב ערבות כאמור, טעון בתשלום עמלה אשר סביר להניח כי תוטל על כתפיו של הקונה. שנית, יכול הרוכש לקבל בטוחה בדמות ביטוח להבטחת כספו אשר בדומה לקבלת ערבות בנקאית, מטרתה הינה קבלת כספי ההשקעה בחזרה. גם בבטוחה זו, יש לקחת בחשבון כי אין היא מבטיחה קבלת הנכס אלא תשלום כספי בלבד. בטוחה שלישית, אשר גם היא, כשתי קודמותיה, מבטיחה קבלת תשלום כספי בלבד, הינה שיעבוד הדירה או חלק מן הקרקע עליה נבנתה במשכנתא ראשונה לטובתו של הקונה. בטוחה רביעית הינה רישום הערת אזהרה על הדירה או על חלק מן הקרקע עליה נבנתה, בתנאי שאין על חלקה עיקול, שעבוד או זכות צד שלישי. יש לציין כי בטוחה זו אכן זולה וקלה להשגה אך ייתכן כי יהא קושי רב במימושה. משמעות הדבר היא כי לא ניתן יהא לאלץ קבלן אשר הפסיק עבודתו לשוב ולבצעה מכוח הערת אזהרה בלבד. חלופה חמישית הינה בטוחה חזקה מאוד אשר לרוב תיתקל בהתנגדות מצדו של הקבלן ואין היא תמיד ברת מימוש. חלופה זו הינה העברת בעלות או זכות אחרת בדירה בהנחה והדירה נקייה מכל עיקול, שעבוד או זכות של צד שלישי. כאמור, התנגדות הקבלן תהא עקב עוצמתה של הזכות אשר מקנה כוח רב לרוכש.
במקרה שלנו, ניתן לראות כי דן, לא קיבל בטוחה לכספו. כאן נכנס סעיף 3 לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעה של רוכשי דירות) בו נאמר כי באם שולמו כספים ואלו לא הובטחו כנדרש לפי חלופות הבטוחות אשר הובאו לעיל, לא יהא חייב הרוכש בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על המפורטים בחוק, אף אם נכתב אחרת בהסכם. כמו כן, קבלן אשר מחזיק בכספו של רוכש ללא מתן אחת מן הבטוחות המנויות בחוק, נחשב כמי שנהנה שלא כדין ויהא חייב בפיצוי הרוכש בעבור נזקיו אשר מתבטאים בהפרש הצמדה וריבית עבור היתרה העודפת אשר נמצאת בידיו שלא כדין, משך כל תקופת ההחזקה.
כאמור, רואים אנו כי המחוקק נוקט בגישת שמירה על האזרח הקטן בכדי לגשר על הפערים העצומים אשר קיימים בין רוכש פרטי ובין קבלן.

הכתבה הינה מסירת ידע כללי בלבד. אין בתוכן הכתבה משום מתן ייעוץ משפטי ואין היא באה להחליף ייעוץ שכזה. הסתמכות על הנאמר הינה באחריות המסתמך בלבד.
הכותב, עו"ד יצחק אופק , מתמחה בתחום דיני העבודה ומשפט אזרחי

דירה מקבלן בעל ליווי בנקאי

מאת עו"ד זהר נוה

מ' התעניינה ברכישת דירה באחד הפרוייקטים של חברת חפציבה. היא פנתה למשרד המכירות, קיבלה העתק הסכם המכר, תשריטים, מפרט טכני ומסמכים נוספים הנלווים להסכם המכר. הפרוייקט הספציפי היה תחת ליווי פיננסי של אחד מהבנקים המובילים בישראל.

מ' ביקשה שעורך דין מטעמה יבדוק את המסמכים השונים ויחווה את דעתו המקצועית. בדיקת עסקת קנית דירה מקבלן אינה מסתכמת בבדיקת הסכם המכר והמסמכים הנלווים אליו, אלא דורשת בחינה מעמיקה יותר של הגורמים הרלבנטיים לעסקה במיוחד כאשר לפרוייקט ספציפי יש ליווי מטעם מוסד פיננסי, על מנת לוודא שאכן העסקה בטוחה וכי הסיכון המונח לפתחו של הקונה מצומצם ביותר.

מאחר וכאמור, הפרוייקט בו התעניינה מ' היה עם ליווי בנקאי, ביקש עורך הדין שלה לקבל לידיו מכתב של אותו בנק המאשר לא רק את עובדת קיומו של הליווי לפרוייקט הספציפי, אלא גם את פרטי חשבון הבנק של הפרוייקט אליו על הקונה להפקיד את הכספים עבור הדירה אותה רצתה לקנות. נתון זה הינו חשוב ביותר מאחר ורק כספים ששולמו לתוך חשבון הפרוייקט יחשבו ככספים ששולמו ע"י הקונה עבור הדירה. כספים ששולמו לחשבונות אחרים, אינם מובטחים ובמקרה של התמוטטות הקבלן, כפי שקרה בסופו של דבר עם חפציבה, לא ניתן יהיה לקבל חזרה את הכספים והם לא יחשבו ככאלו ששולמו עבור הדירה הספציפית כך שהתוצאה עלולה להיות שהקונה שילם ממיטב כספו ונשאר בסופו של דבר ללא כסף וללא דירה.

במקרה הספציפי, נציגי חפציבה סירבו להמצאת המכתב האמור מהבנק, מה שהדליק נורת אזהרה – אם הכל בסדר, למה לא להמציא מכתב כזה? יש לציין כי אין המדובר בבקשה חריגה או יוצאת דופן, אלא במהלך פשוט ונורמלי לחלוטין בו רוכש השם את כספו מוודא את נכונות הפרטים והנתונים. קבלן המסרב להמציא מכתב מעין זה, מבקש להסתיר מידע החשוב ביותר עבור הקונה במסגרת שיקוליו האם לקנות את הדירה או לא.

אבל גם אם התקבל המכתב המבוקש – אין זה מספיק. נציגי חפציבה המציאו את המכתב המבוקש אבל בבדיקה שערך עורך הדין הסתבר כי פרטי החשבון שונים מהפרטים המופיעים על גבי הסכם המכר. אי התאמה זו עלולה להוות בעיה בהמשך הדרך מאחר והקונה חותם על נתונים שגויים של חשבון הבנק אך חתימתו מחייבת.

לאחר התעקשות עוה"ד, תוקנו פרטי חשבון הבנק בהסכם המכר לפרטים שהועברו באמצעות מכתב הבנק הנ"ל, אולם פתאום התגלתה תפנית נוספת בעניין – הקונה התבקשה לרשום את ההמחאה ע"ש חברה בעלת שם השונה מהשם המופיע על גבי הסכם המכר. נציגי חפציבה טענו כי המדובר באותה חברה ממש רק השם קצת שונה – הבדלים בשם החברה אליה רושמים את ההמחאה מעיד על קיומן של מספר חברות ולכן יש להקפיד כי ההמחאה תרשם לטובת אותה חברה ששמה מופיע על גבי הסכם המכר ובמכתב הבנק. אי התאמות אחלו משמעותן היא שיש מספר חברות בעלות שם דומה או זהה אשר מעבירות ביניהן כספים ולמעשה מונעות את הגעת כספי הקונה לחשבון הפרוייקט, כפי שהסתבר בדיעבד ביחס לחפציבה.

אומנם יש עוד דברים רבים שיש לבדוק ולוודא בטרם חותמים על הסכם מכר, אולם האמור ברשימה זו הינו בסיסי וחשוב ביותר היות ויש בכך כדי למנוע אפשרות שהכסף ירד לטימיון ולמעשה נבלע באחד מחשבונות הפרטיים של הקבלן. קבלת המידע המירבי שניתן בשלב הראשוני הינו חשוב ביותר על מנת לקבל החלטה נכונה ביחס לפרוייקט והקבלן הספציפי ועל מנת לחסוך במועד מאוחר יותר עוגמת נפש רבה כמו גם אובדן כספים רבים ובכל מקרה, לא כדאי להיכנע ללחצי הקבלן הדורש חתימה מיידית על הסכם בטענה כי ישנם קופצים נוספים על הדירה. בדיקה יסודית זו יכולה לקבוע האם עשיתם עסקה טובה או שטעיתם ובגדול!

רכישת דירה – בדולר או בש"ח?

מאת עו"ד זהר נוה

א' מצא דירה מיד שניה אותה החליט לקנות כאשר מחיר הדירה שסוכם עם המוכר נקבע עפ"י שער הדולר היציג. הצדדים החליפו ביניהם טיוטות של הסכם מכר וניהלו מו"מ ביחס לשאר תנאי ההסכם. בעת הסיכום, עמד שער הדולר על 4.3 ₪ לדולר. בהתאם, דאג א' להבטיח את הכספים שברשותו באופן שימנע ממנו להפסיד בגין עליית שער הדולר לאחר חתימת ההסכם.

הצדדים עודנם מנהלים מו"מ ומוסיפים להחליף טיוטות, ופתאום שער הדולר התחיל לצנוח כשבסופו של דבר הגיע לרמה של 4.02 ₪ לדולר. בשלב זה, התחרט המוכר על הסיכום הראשוני שעוגן במסגרת זכרון דברים, והודיע לא' שהסיכום אינו רלבנטי יותר מאחר ועקב ירידת שער הדולר, הוא הפסיד משמעותית מערך הדירה ולכן התעקש לשנות את הסיכום ולקבוע את מחיר הדירה בשקלים בערך שהיה שווה לסיכום הראשוני.

פעם נוספת הגיעו הצדדים לאחר מו"מ לסיכום ביחס למחיר אך הדולר  אינו יושב בשקט והחל לעלות והגיע לרמה של 4.2 ₪ לדולר. פעם נוספת ביקש המוכר לחזור מהסיכום ולקבוע מחדש את המכירה עפ"י שער הדולר ולא בשקלים.

מצב זה של בשער הדולר המשתנה מדי יום ביומו בצורה דרסטית לכאן ולכאן, יוצר אי ודאות אשר מכבידה על עסקאות המקרקעין ועלולה ליצור סיבוכים מיותרים.

מצד שני, כאשר קובעים את סכום העסקה עפ"י שער הדולר אך זה נופל משמעותית או עולה משמעותית, יווצר מצב בו כספו של אחד מהצדדים נשחק משמעותית ואף עליו להוסיף כסף מעבר לסכום המקורי שתוכנן על ידו, אם מדובר בקטונה, או לחילופין, הוא מאבד משווי המכירה, אם המדובר בקונה.

לאור זאת, מאחר ויש אי ודאות מתמשכת בכל הנוגע לשער הדולר, מן הראוי הוא לקבוע את סכום העסקאות בש"ח וכך להימנע מסיבוכים ואי הסכמות מיותרות בהמשך הדרך. יחד עם זאת, במידה והצדדים או מי מהם מתעקש לקבע את העסקה עפ"י שער הדולר, יש לקבוע שער מינימום ושער מקסימום ובדרך זו לנטרל שינויים דרסטיים בשער היציג, אפשרות הנותנת לצדדים בטחון יחסי.

יש לשים לב שהעניין נכון אך ורק בעת רכישת דירה מיד שניה מאחר ובעת רכישת דירה מקבלן, זה מחויב עפ"י חוק לקבוע את המחיר בשקלים אולם אין כל הוראה המחייבת בעל דירה למכור את שלו בשקלים ובכל מקרה לא ניתן לאכוף זאת.